Das Auftraggeberprinzip legt fest, dass jene Seite die Maklerprovision zahlt, die den Makler beauftragt hat. Bei Mietwohnungen ist das meist der Vermieter; der Wohnungssuchende darf für dieselbe Vermittlung nicht zusätzlich belastet werden. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und die Gebühr für befristete Mietverträge bleiben davon unberührt.
Ausführlich erklärt
Das Auftraggeberprinzip besagt, dass jene Partei die Maklerprovision schuldet, die den Makler beauftragt hat. Es kehrt damit eine Praxis um, die in Österreich lange üblich war: Bei der Vermittlung von Mietwohnungen zahlte regelmäßig der Mieter die Provision, obwohl der Auftrag zur Vermarktung typischerweise vom Vermieter erteilt wurde. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird dieselbe Regelung meist als Bestellerprinzip bezeichnet. Seit der Reform gilt für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen: Provisionspflichtig ist grundsätzlich der Erstauftraggeber.
Wendet sich also ein Vermieter an einen Makler, um seine Wohnung zu vermarkten, trägt er die Kosten. Der Wohnungssuchende darf für dieselbe Vermittlung nicht zusätzlich belastet werden. Das Gesetz enthält dazu ein ausdrückliches Umgehungsverbot: Vereinbarungen, die dieses Ergebnis auf Umwegen aushebeln sollen, sind unwirksam. Das betrifft etwa Konstruktionen, bei denen der Mieter formal als Auftraggeber dargestellt wird, obwohl der Makler bereits vom Vermieter mit der Vermarktung betraut war, oder das Verlangen zusätzlicher Entgelte für Besichtigungen, Bearbeitung oder Vertragsservice.
Eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden bleibt nur in eng begrenzten Konstellationen möglich – insbesondere dann, wenn er tatsächlich als Erster einen Suchauftrag erteilt hat und der Makler das Objekt nicht ohnehin bereits im Bestand hatte. Die Beweislast dafür liegt in der Praxis beim Makler, weshalb solche Fälle selten geworden sind. Wichtig ist der Geltungsbereich. Das Prinzip betrifft die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen.
Für den Verkauf von Immobilien gilt es nicht: Dort ist die Doppelmaklertätigkeit weiterhin zulässig, und Provisionsvereinbarungen können sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer getroffen werden, jeweils im Rahmen der zulässigen Höchstsätze. Auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen und bestimmten anderen Bestandobjekten gelten abweichende Regeln. Wer als Vermieter oder Suchender unsicher ist, sollte daher zuerst klären, um welche Art von Objekt und Vertrag es geht. Die praktischen Auswirkungen auf den Markt sind mehrschichtig.
Für Wohnungssuchende entfällt ein erheblicher Einmalbetrag, der zusätzlich zu Kaution und Vergebührung aufzubringen war – das senkt die Einstiegshürde in den Mietmarkt spürbar. Auf Vermieterseite ist die Provision zu einem kalkulatorischen Kostenfaktor geworden, der die Bewirtschaftungsrechnung beeinflusst und bei häufigen Mieterwechseln stärker ins Gewicht fällt. Beobachtet werden seither auch Verhaltensänderungen: Manche Vermieter vermarkten selbst, andere setzen stärker auf längerfristige Vertragsbindungen, um Wechselkosten zu reduzieren. Für Makler bedeutet das Auftraggeberprinzip vor allem, den Vermittlungsauftrag sauber zu dokumentieren und die Provisionsvereinbarung transparent zu gestalten.
Für Mietinteressenten gilt umgekehrt: Wird bei einer inserierten Wohnung eine Provision verlangt, lohnt die Nachfrage, wer den Makler beauftragt hat. Zu beachten bleibt, dass neben der Provision weitere Einmalkosten anfallen können, die von der Regelung nicht berührt werden – insbesondere die Kaution und die Vergebührung eines befristeten Mietvertrags. Diese Positionen sind gesondert zu kalkulieren und sollten vor Vertragsunterfertigung schriftlich beziffert vorliegen.