Ein Doppelmakler arbeitet im selben Geschäft für beide Seiten, also für Verkäufer und Käufer. Beim Immobilienverkauf ist das in Österreich erlaubt und sogar üblich, muss aber beiden offengelegt werden. Er darf keiner Seite verraten, wie weit die andere gehen würde, und ist kein Interessenvertreter.
Ausführlich erklärt
Als Doppelmakler bezeichnet man einen Makler, der im selben Geschäft für beide Vertragsseiten tätig wird – also sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer, beziehungsweise für Vermieter und Mieter. In Österreich ist diese Konstellation beim Immobilienverkauf ausdrücklich zulässig und stellt den Regelfall dar, während sie in anderen Rechtsordnungen eingeschränkt oder verboten ist. Die Grundlage findet sich im Maklergesetz. Der Doppelmakler hat die Interessen beider Auftraggeber zu wahren und beide gleichermaßen zu informieren. Er darf mit beiden Seiten Provisionsvereinbarungen treffen, muss dabei aber die Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung einhalten.
Zentral ist die Offenlegungspflicht: Der Makler muss beide Seiten darüber informieren, dass er auch für die andere Partei tätig ist. Unterbleibt das, kann der Provisionsanspruch entfallen oder gemindert werden. Der strukturelle Interessenkonflikt liegt auf der Hand. Der Verkäufer will einen möglichst hohen Preis, der Käufer einen möglichst niedrigen; der Makler soll beide Interessen wahren und verdient in beiden Fällen. Daraus folgen konkrete Verhaltenspflichten: Der Doppelmakler darf keiner Seite Informationen über die Verhandlungsposition der anderen preisgeben – etwa die Zahlungsbereitschaft eines Interessenten oder die Verkaufsdringlichkeit eines Eigentümers.
Er darf nicht einseitig auf eine Partei einwirken und muss beide über bekannte Mängel und wesentliche Umstände aufklären. Verstöße gegen die Treuepflicht können Schadenersatzansprüche begründen. Für die Praxis bedeutet das, dass ein Doppelmakler kein Interessenvertreter ist. Wer eine Seite parteilich beraten haben möchte, braucht dafür eine eigene Beratung – etwa durch einen Rechtsanwalt für die Vertragsprüfung oder einen Sachverständigen für die Objektbeurteilung. Diese Rollentrennung ist vielen Käufern nicht bewusst.
Eine wichtige Ausnahme gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Dort greift seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip: Provisionspflichtig ist grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat, im Regelfall also der Vermieter. Eine doppelte Provision zulasten des Wohnungssuchenden ist damit weitgehend ausgeschlossen, und Umgehungskonstruktionen sind unwirksam. Für den Immobilienverkauf und für Geschäftsräume bleibt die Doppeltätigkeit hingegen mit beidseitiger Provisionsvereinbarung möglich. Ebenfalls offenzulegen ist ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite – etwa wenn der Makler selbst Eigentümer, Gesellschafter oder Angehöriger einer Vertragspartei ist.
In solchen Fällen bestehen strengere Anforderungen und teils Einschränkungen des Provisionsanspruchs. Für Käufer und Verkäufer empfiehlt sich daher, vor Unterzeichnung zu klären, für wen der Makler tätig ist, welche Provision jede Seite schuldet und welche Leistungen davon umfasst sind. Diese Angaben gehören schriftlich in den Maklervertrag und sollten nicht auf mündliche Zusagen gestützt werden. Als Alternative zur Doppelmaklertätigkeit gewinnt der Käufermakler an Bedeutung: ein Makler, der ausschließlich für die Käuferseite tätig wird, gegen Honorar sucht, prüft und verhandelt. Dieses Modell ist in Österreich noch wenig verbreitet, löst den Interessenkonflikt aber sauber auf.