Eine Außenprovision zahlt beim Kauf die Gegenseite des Auftraggebers, also meist der Käufer. Die Innenprovision trägt der Verkäufer, oft eingerechnet im Kaufpreis. Beim Verkauf darf ein Makler für beide Seiten arbeiten, muss das aber offenlegen. Bei Mietwohnungen zahlt dagegen, wer den Makler beauftragt hat.
Ausführlich erklärt
Als Außenprovision bezeichnet man jenes Vermittlungsentgelt, das der Makler von der Gegenseite seines Auftraggebers erhält – also typischerweise vom Käufer oder Mietinteressenten, wenn der Auftrag ursprünglich vom Eigentümer stammt. Das Gegenstück ist die Innenprovision, die der Auftraggeber selbst zahlt und die häufig bereits im Kaufpreis einkalkuliert ist. Beide Begriffe stammen aus der Maklerpraxis und beschreiben nicht unterschiedliche Rechtsinstitute, sondern lediglich, aus welcher Richtung das Entgelt fließt. In Österreich ist die Doppelmaklertätigkeit beim Immobilienverkauf zulässig. Ein Makler darf für beide Seiten tätig werden und mit beiden eine Provisionsvereinbarung treffen, muss dabei aber die zulässigen Höchstsätze einhalten und die Doppeltätigkeit offenlegen.
Der Käufer zahlt in dieser Konstellation eine Außenprovision, der Verkäufer eine Innenprovision. Beide Vereinbarungen müssen jeweils gesondert und nachweislich zustande kommen; eine Provisionspflicht entsteht nicht automatisch dadurch, dass jemand ein Inserat anklickt oder an einer Besichtigung teilnimmt. Anders liegt der Fall bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Dort gilt das Auftraggeberprinzip: Provisionspflichtig ist grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat, im Regelfall also der Vermieter. Eine Außenprovision zulasten des Wohnungssuchenden ist damit nur noch in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig, und Umgehungskonstruktionen sind ausdrücklich unwirksam.
Praktisch bedeutsam ist die Innenprovision bei Bauträgerprojekten und bei Anlageobjekten. Hier wird die Vertriebsvergütung häufig vollständig vom Verkäufer getragen und in den Kaufpreis eingerechnet. Für den Erwerber wirkt das Angebot dann provisionsfrei, obwohl die Kosten wirtschaftlich sehr wohl von ihm getragen werden – nur eben unsichtbar. Bei Vorsorge- und Anlegerwohnungen können solche Vertriebskosten spürbar sein und die Rendite beeinflussen. Wer investiert, sollte den Kaufpreis daher immer an Vergleichsobjekten messen, statt sich auf die Aussage zu verlassen, es falle keine Provision an.
Für die Transparenz gelten klare Anforderungen. Der Makler muss vor Vertragsabschluss über die Höhe der Provision, über den Umstand der Doppeltätigkeit und über wirtschaftliche Naheverhältnisse zur Gegenseite informieren. Gegenüber Verbrauchern bestehen zusätzliche Informations- und Rücktrittsrechte, insbesondere wenn Erklärungen außerhalb der Geschäftsräume abgegeben wurden. Verstöße gegen die Aufklärungspflicht können den Provisionsanspruch mindern oder ganz entfallen lassen. Für Verkäufer ist die Wahl zwischen Innen- und Außenprovision auch eine Vermarktungsfrage.
Ein Angebot, bei dem für Käufer keine zusätzliche Provision anfällt, spricht mehr Interessenten an und verkürzt oft die Vermarktungsdauer; im Gegenzug reduziert sich der Nettoerlös. Umgekehrt bringt eine Außenprovision einen höheren Nettoerlös, verteuert das Objekt für den Käufer aber sichtbar und schwächt die Verhandlungsposition. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Objekt, von der Marktlage und vom Wettbewerbsumfeld ab. Für Käufer bleibt der wichtigste Merksatz: Die Provision ist verhandelbar und entsteht nur aufgrund einer wirksamen Vereinbarung. Wer unterschreibt, sollte wissen, welche Leistung damit abgegolten wird, ab wann der Anspruch entsteht und wie sich die Provision berechnet.