Provision ist ein Entgelt, das nur bei erfolgreicher Vermittlung anfällt. Für Maklerprovisionen gelten Höchstsätze; offenzulegen sind Provisionshöhe, Doppeltätigkeit und wirtschaftliche Naheverhältnisse. Kredit- und Versicherungsvermittler unterliegen eigenen Informationspflichten. Weniger sichtbar sind Innenprovisionen bei Anlageobjekten: Sie stecken im Kaufpreis, ohne Gegenwert in der Immobilie. Nachfragen lohnt sich vor jeder Unterschrift.
Ausführlich erklärt
Provision ist eine erfolgsabhängige Vergütung: Sie fällt an, wenn ein Geschäft durch die Tätigkeit des Vermittlers zustande kommt. Im Immobilienbereich begegnet sie in mehreren Formen, die sich in Höhe, Transparenz und rechtlicher Regelung erheblich unterscheiden. Die bekannteste ist die Maklerprovision für die Vermittlung von Kauf-, Miet- und Pachtverträgen. Ihre Höchstsätze regelt die Immobilienmaklerverordnung, und seit Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Auftraggeberprinzip.
Sie ist damit die am stärksten regulierte und transparenteste Form. Weniger bekannt ist die Vergütung von Kredit- und Versicherungsvermittlern. Wer eine Finanzierung über einen Vermittler abschließt, sollte fragen, ob und in welcher Höhe dieser eine Provision von der Bank erhält. Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz sieht dazu Offenlegungspflichten vor.
Dasselbe gilt für vermittelte Versicherungen – etwa eine Ablebensversicherung im Zusammenhang mit einem Kredit. Wirtschaftlich am bedeutsamsten und am wenigsten sichtbar sind Innenprovisionen im Vertrieb von Anlageobjekten. Werden Vorsorgewohnungen, Bauherrenmodelle oder Beteiligungen über Vertriebspartner verkauft, erhalten diese eine Vergütung, die im Kaufpreis enthalten ist und dem Erwerber nicht gesondert in Rechnung gestellt wird. Sie zählt zu den sogenannten weichen Kosten – Aufwendungen, denen kein Gegenwert in der Immobilie gegenübersteht.
Ein Objekt, dessen Preis erhebliche Vertriebskosten enthält, muss diese erst durch Wertsteigerung aufholen, bevor ein Wiederverkauf ohne Verlust möglich ist. Für Anleger folgt daraus eine konkrete Frage an den Anbieter: Wie hoch sind die im Kaufpreis enthaltenen Vertriebs- und Nebenkosten, und welcher Anteil des Preises entfällt tatsächlich auf Grund und Gebäude? Ein Vergleich des angebotenen Quadratmeterpreises mit realisierten Preisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage beantwortet die Frage indirekt ebenfalls. Rechtlich bestehen Offenlegungspflichten.
Der Makler hat die Provisionshöhe, eine Doppeltätigkeit und ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite offenzulegen; verletzt er diese Pflichten, kann der Anspruch entfallen oder sich mindern. Für Kreditvermittler gelten eigene Informationspflichten. Ein weiterer Punkt sind Tippgeberprovisionen: Zahlungen dafür, dass jemand einen Kontakt herstellt, ohne selbst zu vermitteln. Sie sind zulässig, unterliegen aber der Frage, ob dadurch Interessenkonflikte entstehen – etwa wenn ein Berater für die Empfehlung eines bestimmten Objekts vergütet wird.
Für die Praxis gilt: Eine Provision ist nicht per se problematisch, sondern die Vergütung einer Leistung. Problematisch wird sie, wenn ihre Höhe oder ihr Empfänger verborgen bleibt. Für Verbraucher ist der praktische Rat einfach: vor der ersten Besichtigung und vor jeder Unterschrift fragen, wer wofür wie viel erhält. Bei Anlageobjekten gehört dazu die Frage nach dem Anteil der weichen Kosten am Gesamtpreis.
Für Verkäufer und Auftraggeber lohnt der Blick auf das Verhältnis von Provision und erbrachter Leistung. Ein schriftlicher Leistungskatalog samt Reporting macht überprüfbar, wofür bezahlt wird – und ist die Grundlage jeder Verhandlung über die Höhe.