Wer eine Immobilie verkaufen will, bereitet sie beim Home Staging gezielt für die Vermarktung vor: entrümpeln, gründlich reinigen, kleine Schäden beheben, hell streichen, gute Fotos bei Tageslicht. Das soll die Vermarktungsdauer verkürzen. Mängel verstecken ist damit nicht gemeint, denn arglistig verschwiegene Schäden bleiben trotz Ausschluss in der Gewährleistung.
Ausführlich erklärt
Home Staging bezeichnet die gezielte Vorbereitung einer Immobilie für die Vermarktung. Ziel ist, Räume so zu präsentieren, dass Interessenten Potenzial und Nutzbarkeit erkennen – nicht, Mängel zu verbergen. Die wirksamsten Maßnahmen sind unspektakulär und günstig. An erster Stelle steht das Entrümpeln: Überfüllte Räume wirken kleiner, und persönliche Gegenstände erschweren es Interessenten, sich selbst in der Wohnung vorzustellen.
Es folgen gründliche Reinigung, das Beheben sichtbarer Kleinschäden, ein Anstrich in hellen, neutralen Tönen, das Entfernen abgenutzter Teppichböden, ausreichende Beleuchtung und das Herrichten der Freiflächen. Bei leerstehenden Objekten hilft eine reduzierte Möblierung, weil leere Räume schwer einzuschätzen sind und kahl wirken. Ebenso wichtig ist die Vorbereitung der Präsentation: gute Fotos bei Tageslicht, ein maßstäblicher Grundriss und eine vollständige Objektbeschreibung. Diese Elemente entscheiden darüber, ob überhaupt Besichtigungen zustande kommen.
Wirtschaftlich zielt Home Staging auf zwei Effekte: eine kürzere Vermarktungsdauer und eine bessere Verhandlungsposition. Beides hängt zusammen, weil die Aufmerksamkeit für ein neu inseriertes Objekt nach wenigen Wochen aufgebraucht ist und ein monatelang inseriertes Objekt am Markt als schwer verkäuflich wahrgenommen wird. Belastbare allgemeine Zahlen zur Preiswirkung gibt es nicht; sie hängt vom Ausgangszustand und vom Marktumfeld ab. In einem angespannten Markt mit knappem Angebot ist der Effekt geringer als in einem Käufermarkt.
Klar zu ziehen ist die rechtliche Grenze. Home Staging darf den Eindruck verbessern, nicht täuschen. Das Verdecken von Feuchtigkeitsschäden hinter Möbeln oder frischem Anstrich, das Übermalen von Schimmel ohne Ursachenbehebung oder das Verschweigen bekannter Mängel ist keine Vermarktung, sondern kann arglistiges Verschweigen darstellen – und ein arglistig verschwiegener Mangel kann nie wirksam aus der Gewährleistung ausgeschlossen werden. Auch stark nachbearbeitete Fotos, die Raumgrößen oder Ausblicke verändern, sind problematisch, weil Angaben im Exposé als zugesicherte Eigenschaften gelten können.
Der ehrlichere und meist wirksamere Weg ist, bekannte Schwächen aktiv zu benennen und einzuordnen – etwa einen anstehenden Fenstertausch samt geschätzter Kosten. Interessenten, die trotz dieser Information kommen, sind ernsthaft. Für den Aufwand gilt eine nüchterne Abwägung: Maßnahmen mit gutem Verhältnis von Kosten zu Wirkung lohnen fast immer; aufwendige Umbauten nach persönlichem Geschmack rentieren sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen mitbringen. Bei vermieteten Objekten ist zu bedenken, dass Zutritt und Besichtigungen der Abstimmung mit den Mietern bedürfen.
Ein jederzeitiges Betretungsrecht besteht nicht; Termine sind rechtzeitig anzukündigen und auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Für Vermietungen gilt dieselbe Logik in kleinerem Maßstab: Saubere, hell wirkende Räume, gute Fotos und ein Grundriss erhöhen die Zahl qualifizierter Anfragen und verkürzen die Zeit bis zum Abschluss – jeder Monat Leerstand kostet etwa ein Zwölftel der Jahresmiete.