Ein Exposé fasst alle wichtigen Angaben zu einer Immobilie zusammen: Lage, Fläche, Grundriss, Baujahr, Zustand, Ausstattung, laufende Kosten und Preis. Die Energiekennwerte müssen enthalten sein. Die Angaben können verbindlich sein – sind sie falsch, drohen Ansprüche. Gute Fotos und ehrliche Beschreibungen bringen ernsthafte Interessenten. Flächenangaben führen häufig zu Streit.
Ausführlich erklärt
Das Exposé ist die zusammenfassende Darstellung einer Immobilie für Kauf- oder Mietinteressenten. Es dient als zentrale Informationsgrundlage vor der Besichtigung und entscheidet in der Praxis darüber, ob ein Objekt überhaupt in die engere Auswahl kommt. Zum sinnvollen Inhalt zählen die Objektart und Lage mit Angaben zur Infrastruktur, Nutzfläche und Zimmeranzahl, Grundriss, Baujahr, Zustand und durchgeführte Sanierungen, Ausstattung, Heizsystem, Freiflächen, Stellplätze, Stockwerk und Vorhandensein eines Aufzugs, laufende Kosten samt Betriebskosten und Rücklage sowie Preis und Nebenkosten. Bei Anlageobjekten kommen Mieterstruktur, Vertragslaufzeiten und Ertragsdaten hinzu, bei Grundstücken Widmung, Bebauungsbestimmungen und Aufschließungsstand. Einige Angaben sind gesetzlich verpflichtend.
Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz sind in Inseraten die zentralen Energiekennwerte anzuführen, insbesondere Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor. Wird ein Makler tätig, treffen ihn Informationspflichten nach dem Maklergesetz: Er hat über die Höhe der Provision, über eine allfällige Doppeltätigkeit und über ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite aufzuklären. Auch der Umstand, dass er als Makler auftritt, ist offenzulegen. Rechtlich sind Angaben im Exposé keine unverbindliche Werbung. Sie können als zugesicherte Eigenschaften gelten und Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüche begründen, wenn sie unrichtig sind.
Das betrifft etwa Flächenangaben, Baujahr, Widmung, Vermietbarkeit oder den Hinweis auf einen bewilligten Ausbau. Übliche Formulierungen wie „Angaben ohne Gewähr" schützen nur begrenzt, insbesondere nicht bei grober Fahrlässigkeit oder gegenüber Verbrauchern. Makler haften für Angaben, die sie ungeprüft vom Eigentümer übernehmen, unter Umständen mit – sie trifft eine Pflicht zur Plausibilitätsprüfung. Ein häufiger Konfliktpunkt sind Flächenangaben. Da Nutzfläche, Wohnfläche und Bruttogeschossfläche unterschiedlich ermittelt werden, sollte im Exposé angegeben sein, worauf sich die genannte Zahl bezieht.
Ebenso sollten Freiflächen gesondert und nicht in die Wohnfläche eingerechnet ausgewiesen werden. Zu beachten sind auch Bildrechte und Datenschutz. Fotos dürfen nur mit entsprechender Berechtigung verwendet werden, Personen und persönliche Gegenstände sind zu vermeiden, und Angaben zu Mietern oder Voreigentümern gehören nicht in ein Exposé. Aus Vermarktungssicht entscheidet die Qualität. Gute Fotos bei Tageslicht, ein maßstäblicher Grundriss, eine ehrliche Beschreibung des Zustands und vollständige Angaben zu den laufenden Kosten erzeugen qualifizierte Anfragen.
Beschönigende Darstellungen bringen kurzfristig Besichtigungen, kosten aber Zeit und beschädigen die Verhandlungsposition, sobald die Realität sichtbar wird. Bewährt hat sich, bekannte Schwächen aktiv zu benennen und einzuordnen – etwa einen anstehenden Fenstertausch samt geschätzter Kosten oder eine Lärmbelastung zur Straßenseite. Interessenten, die trotz dieser Information kommen, sind ernsthaft; jene, für die es ein Ausschlussgrund gewesen wäre, ersparen beiden Seiten den Termin. Für Verkäufer lohnt schließlich, das Exposé vor Veröffentlichung selbst gegenzulesen. Fehler bei Fläche, Baujahr oder Betriebskosten sind schnell übernommen und später schwer zu korrigieren, weil sie bereits im Umlauf sind.