Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz regelt, wer den Energieausweis herzeigen muss. Verkäufer und Vermieter haben ihn Interessenten rechtzeitig vorzulegen, spätestens beim Vertragsabschluss zu übergeben und die Kennwerte im Inserat anzugeben. Fehlt er, gilt eine dem Alter und der Gebäudeart entsprechende Qualität als vereinbart; zusätzlich drohen Strafen. Für bestimmte Gebäudekategorien gibt es Ausnahmen.
Ausführlich erklärt
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, kurz EAVG, regelt in Österreich die Pflichten rund um die Weitergabe des Energieausweises bei Verkauf und Vermietung von Gebäuden und Nutzungsobjekten. Es setzt europäische Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden um und ergänzt die bautechnischen Regelungen der Länder, die die Erstellung des Ausweises selbst betreffen. Kern des Gesetzes sind zwei Pflichten. Erstens die Vorlagepflicht: Wer ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft oder vermietet, hat dem Interessenten rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung einen gültigen Energieausweis vorzulegen.
Zweitens die Aushändigungspflicht: Spätestens bei Vertragsabschluss ist der Ausweis dem Käufer oder Mieter tatsächlich zu übergeben. Beide Pflichten treffen den Verkäufer beziehungsweise Vermieter, nicht den Interessenten. Hinzu kommt die Angabepflicht in Inseraten. Wird ein Objekt in Druckwerken oder elektronischen Medien zum Kauf oder zur Miete angeboten, sind die zentralen Kennwerte anzuführen – insbesondere der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor.
Diese Verpflichtung trifft auch Makler, die im Auftrag inserieren, und ist der Grund, warum sich die entsprechenden Werte heute in praktisch jedem Immobilieninserat finden. Die Rechtsfolgen eines Verstoßes sind zweifach. Zivilrechtlich gilt: Wird kein Energieausweis vorgelegt und ausgehändigt, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Weicht die tatsächliche Qualität davon nachteilig ab, kommen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche in Betracht.
Der Erwerber oder Mieter kann überdies die Vorlage einklagen oder selbst einen Ausweis erstellen lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Verwaltungsrechtlich ist ein Verstoß mit Strafe bedroht. Ausnahmen sieht das Gesetz für bestimmte Gebäudekategorien vor. Dazu zählen typischerweise Bauten, die nur für eine begrenzte Nutzungsdauer errichtet wurden, Objekte mit sehr geringer Nutzfläche, Gebäude, die nur wenige Monate im Jahr genutzt werden, sowie bestimmte Industrie-, Werkstätten- und landwirtschaftliche Bauten mit geringem Energiebedarf.
Auch bei Abbruchabsicht bestehen Sonderregelungen. Die konkreten Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen. Für die Praxis empfiehlt sich, den Energieausweis bereits vor Beginn der Vermarktung erstellen zu lassen. Er wird für das Inserat benötigt, spart bei Besichtigungen Rückfragen und vermeidet Verzögerungen kurz vor Vertragsunterfertigung.
Für Käufer und Mieter gilt umgekehrt: Wird der Ausweis nicht vorgelegt, ist das kein Formalproblem, sondern ein handfester Hinweis darauf, dass die energetische Qualität möglicherweise ungünstig ausfällt. Zu beachten ist die Rollenverteilung bei eingeschalteten Maklern. Die gesetzliche Verpflichtung trifft weiterhin Verkäufer und Vermieter; der Makler ist jedoch aufgrund seiner Aufklärungspflichten gehalten, auf das Erfordernis hinzuweisen und die Werte korrekt in das Inserat zu übernehmen. Fehlerhafte oder fehlende Angaben können daher auch für ihn Konsequenzen haben.
Für Vermieter empfiehlt sich, die Aushändigung des Ausweises im Übergabeprotokoll oder im Vertrag zu dokumentieren. Damit ist im Streitfall nachweisbar, dass die gesetzliche Pflicht erfüllt wurde.