Beim Immobilienverkauf entscheidet die Reihenfolge über das Ergebnis mit. Zuerst werden Unterlagen wie Grundbuchsauszug, Pläne und Energieausweis zusammengetragen und die Steuerfrage geklärt, dann der Preis realistisch festgelegt, danach vermarktet. Nach Kaufanbot und Kaufvertrag folgt die Übergabe; Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Ausführlich erklärt
Der Verkauf einer Immobilie folgt einem Ablauf, dessen Reihenfolge über das Ergebnis mitentscheidet. Wer die Etappen kennt, vermeidet die häufigsten Fehler – allen voran den verfrühten Vermarktungsstart. Am Anfang steht die Vorbereitung. Zusammenzustellen sind aktueller Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Pläne, Nutzflächenaufstellung, Baubewilligung und Benützungsbewilligung, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und Rücklagenstand, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Diese Unterlagen werden ohnehin verlangt; sie vorab zu haben verkürzt die Abwicklung erheblich.
Parallel gehört die steuerliche Frage geklärt. Ob eine Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung greift und ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt, beeinflusst den Nettoerlös stärker als eine Preisdifferenz von mehreren Prozent – und manche Befreiungen hängen an Fristen, die sich durch die Reihenfolge von Auszug und Verkauf wahren oder verlieren lassen. Ebenso zu klären ist die Lastenfreistellung: Der offene Saldo bei der Bank ist zu erfragen, Löschungserklärungen brauchen Vorlaufzeit. Es folgt die Preisfindung. Grundlage sind realisierte Preise vergleichbarer Objekte in derselben Lage, ergänzt um einen Preisspiegel zur Orientierung und – bei erheblichen Beträgen – eine Bewertung.
Eine überhöhte Ausgangsforderung führt zu langer Vermarktungsdauer; die Aufmerksamkeit für ein neu inseriertes Objekt ist nach wenigen Wochen aufgebraucht, und ein monatelang inseriertes Objekt gilt am Markt als schwer verkäuflich. Die Vermarktung umfasst gute Fotos, einen maßstäblichen Grundriss, eine vollständige und zutreffende Objektbeschreibung sowie Inserate auf geeigneten Portalen. Pflichtangaben zu den Energiekennwerten sind bereits im Inserat zu machen. Bekannte Schwächen aktiv zu benennen führt im Schnitt zu einem besseren Ergebnis, als sie bis zur Besichtigung offenzulassen. Bei den Besichtigungen ist die Qualifizierung der Interessenten entscheidend.
Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist ein zumutbares Verlangen und erspart Zeit. Die rechtliche Phase beginnt mit dem Kaufanbot, das bereits bindend ist, und mündet in den Kaufvertrag. Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung, Selbstberechnung von Grunderwerbsteuer und Immobilienertragsteuer sowie das Grundbuchsgesuch gehören in die Hände eines Rechtsanwalts oder Notars. Den Abschluss bildet die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen, Schlüsseln und Unterlagen. Mit ihr gehen üblicherweise Nutzen, Lasten und Gefahr über – das Eigentum dagegen erst mit der Einverleibung.
Ob mit oder ohne Makler verkauft wird, ist eine Frage von Zeit, Marktkenntnis und Objekt. Die Vertragserrichtung durch Rechtsanwalt oder Notar fällt in beiden Fällen an; die Provision entfällt beim Privatverkauf, dafür trägt der Eigentümer Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Zeitlich ist zwischen Vermarktungsbeginn und Einverleibung mit mehreren Monaten zu rechnen. Zwischen Vertragsunterfertigung und Eintragung vergehen allein Wochen bis Monate, weil Löschungserklärungen, allfällige Genehmigungen und die Bearbeitung beim Grundbuchsgericht Zeit brauchen. Wer den Erlös zu einem bestimmten Termin benötigt, sollte entsprechend früh beginnen.