Abgeber nennt die Maklerbranche jene Seite, die eine Immobilie abgibt: den Verkäufer oder den Vermieter. Meist ist es der Eigentümer, manchmal aber auch Erben oder ein Masseverwalter. In der Regel beauftragt er den Makler, liefert die Unterlagen und muss bekannte Mängel offenlegen, sonst drohen später Ansprüche des Erwerbers.
Ausführlich erklärt
Als Abgeber wird in der österreichischen Immobilienbranche jene Partei bezeichnet, die eine Immobilie abgibt – also der Verkäufer beim Kauf oder der Vermieter bei der Vermietung. Der Begriff stammt aus der Maklerpraxis und dient dort der neutralen Bezeichnung der einen Vertragsseite, während die Gegenseite als Interessent, Käufer oder Mieter auftritt. In Objektdatenbanken, Maklersoftware und internen Abrechnungen ist „Abgeber" bis heute ein Standardfeld. Rechtlich ist der Abgeber in der Regel der Auftraggeber des Maklers.
Er erteilt den Vermittlungsauftrag, definiert Preisvorstellung, Übergabetermin und Rahmenbedingungen und stellt die Unterlagen bereit: Grundbuchsauszug, Plansatz, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Betriebskostenaufstellung, bei Anlageobjekten zusätzlich Mieterlisten und Bestandverträge. Aus dem Maklergesetz und dem Konsumentenschutzgesetz ergeben sich dabei Aufklärungs- und Informationspflichten in beide Richtungen. Der Abgeber muss dem Makler die ihm bekannten Eigenschaften des Objekts wahrheitsgemäß mitteilen; verschweigt er wesentliche Mängel, riskiert er Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Erwerbers. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Abgeber und Eigentümer.
Beide fallen häufig zusammen, aber nicht immer: Bei einer Verlassenschaft treten die Erben als Abgeber auf, bei einer Insolvenz der Masseverwalter, bei einer Bauträgerliegenschaft die Projektgesellschaft, bei einer Genossenschaftswohnung mitunter der scheidende Nutzungsberechtigte. Vor Vertragsabschluss ist daher stets zu prüfen, ob die Person, die als Abgeber auftritt, überhaupt verfügungsberechtigt ist. Ein Blick ins Grundbuch samt Prüfung möglicher Belastungen wie eines Veräußerungs- und Belastungsverbots ist Pflichtprogramm. Wirtschaftlich hat der Begriff durch das Bestellerprinzip an Bedeutung gewonnen.
Seit Juli 2023 gilt in Österreich bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen der Grundsatz, dass jene Partei die Maklerprovision trägt, die den Makler beauftragt hat. Da im Regelfall der Vermieter den Vermittlungsauftrag erteilt, wird die Provision damit typischerweise vom Abgeber geschuldet. Für den Verkauf von Immobilien gilt diese Regelung ausdrücklich nicht: Dort bleibt es beim Doppelmaklermodell, bei dem Provisionsvereinbarungen mit beiden Seiten zulässig sind. Wer als Abgeber ein Objekt verkauft, sollte die Provisionshöhe und die Frage, wann der Anspruch entsteht, daher schriftlich im Maklervertrag festhalten.
Für Eigentümer, die als Abgeber auftreten, lohnt sich eine strukturierte Vorbereitung. Dazu zählen eine realistische Preisfindung auf Basis von Vergleichsobjekten oder einer Bewertung, die vollständige Unterlagensammlung, die Klärung offener Themen wie Konsenswidrigkeiten oder ungenehmigter Zubauten sowie die Entscheidung über die Vermarktungsform. Ein qualifizierter Alleinvermittlungsauftrag bündelt die Vermarktung, ein offener Auftrag streut sie – beides hat Vor- und Nachteile. Je besser der Abgeber vorbereitet ist, desto kürzer die Vermarktungsdauer und desto geringer der Preisdruck in den Verhandlungen.
Steuerlich sollte der Abgeber vorab klären, ob beim Verkauf Immobilienertragsteuer anfällt und ob eine Befreiung greift, etwa die Hauptwohnsitz- oder die Herstellerbefreiung. Diese Frage beeinflusst den Nettoerlös oft stärker als eine Preisdifferenz von wenigen Prozent im Kaufpreis. Ebenso empfiehlt sich, vorhandene Pfandrechte und Belastungen frühzeitig mit der finanzierenden Bank zu besprechen, damit die Lastenfreistellung zum Übergabetermin gesichert ist. Ein gut vorbereiteter Abgeber verkürzt damit nicht nur die Vermarktung, sondern auch die anschließende Vertragsabwicklung.