Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Verkaufen

38 Fachbegriffe rund um Verkaufen – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

38 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

4 Begriffe

Abgeber Abgeber nennt die Maklerbranche jene Seite, die eine Immobilie abgibt: den Verkäufer oder den Vermieter. Meist ist es der Eigentümer, manchmal aber auch Erben oder ein Masseverwalter. In der Regel beauftragt er den Makler, liefert die Unterlagen und muss bekannte Mängel offenlegen, sonst drohen später Ansprüche des Erwerbers.

Alleinvermittlungsauftrag Wer einen Alleinvermittlungsauftrag unterschreibt, beauftragt für eine bestimmte Zeit nur einen einzigen Makler. Dieser muss sich dafür aktiv um die Vermittlung kümmern, inserieren, Besichtigungen abhalten und berichten. Vor der Unterschrift sollten Laufzeit, Provisionshöhe und die vereinbarten Leistungen genau geprüft werden, ebenso Klauseln zum Eigenverkauf.

Angebotspreis Mit dem Angebotspreis wird eine Immobilie beworben. Der tatsächlich vereinbarte Preis liegt fast immer darunter, weshalb Inserate ein zu hohes Bild vom Markt zeichnen. Für Verkäufer ist die Festlegung entscheidend: Ein überhöhter Start verschenkt die aufmerksamkeitsstarken ersten Wochen und lässt das Objekt schwer verkäuflich wirken.

Außenprovision Eine Außenprovision zahlt beim Kauf die Gegenseite des Auftraggebers, also meist der Käufer. Die Innenprovision trägt der Verkäufer, oft eingerechnet im Kaufpreis. Beim Verkauf darf ein Makler für beide Seiten arbeiten, muss das aber offenlegen. Bei Mietwohnungen zahlt dagegen, wer den Makler beauftragt hat.

B

1 Begriffe

Bieterverfahren Interessenten geben bis zu einem Stichtag schriftliche Kaufangebote ab, meist ohne die Gebote der anderen zu kennen. Der Verkäufer muss nicht an den Höchstbietenden verkaufen; oft zählt auch die Abschlusssicherheit. Wer mitbietet, klärt vorher die Finanzierung und legt ein Preislimit fest. Verkäufer brauchen realistische Preise und genügend Nachfrage.

C

1 Begriffe

Courtage Courtage ist ein anderes Wort für die Provision eines Maklers; in Österreich heißt sie meist einfach Provision. Ihre Höchstsätze sind gesetzlich gedeckelt. Fällig wird sie nur, wenn ein Maklervertrag besteht und die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss geführt hat. Verhandelbar ist der Betrag trotzdem.

D

1 Begriffe

Doppelmakler Ein Doppelmakler arbeitet im selben Geschäft für beide Seiten, also für Verkäufer und Käufer. Beim Immobilienverkauf ist das in Österreich erlaubt und sogar üblich, muss aber beiden offengelegt werden. Er darf keiner Seite verraten, wie weit die andere gehen würde, und ist kein Interessenvertreter.

E

2 Begriffe

Exklusivauftrag Mit einem Exklusivauftrag verpflichtet sich ein Eigentümer, während der Laufzeit nur einen einzigen Makler zu beauftragen. Im Gegenzug muss dieser sich intensiv um die Vermarktung bemühen. Sinnvoll ist das bei erklärungsbedürftigen Objekten. Vereinbart werden sollten Leistungen, regelmäßige Berichte, eine befristete Laufzeit und die Provision.

Exposé Ein Exposé fasst alle wichtigen Angaben zu einer Immobilie zusammen: Lage, Fläche, Grundriss, Baujahr, Zustand, Ausstattung, laufende Kosten und Preis. Die Energiekennwerte müssen enthalten sein. Die Angaben können verbindlich sein – sind sie falsch, drohen Ansprüche. Gute Fotos und ehrliche Beschreibungen bringen ernsthafte Interessenten. Flächenangaben führen häufig zu Streit.

H

1 Begriffe

Home Staging Wer eine Immobilie verkaufen will, bereitet sie beim Home Staging gezielt für die Vermarktung vor: entrümpeln, gründlich reinigen, kleine Schäden beheben, hell streichen, gute Fotos bei Tageslicht. Das soll die Vermarktungsdauer verkürzen. Mängel verstecken ist damit nicht gemeint, denn arglistig verschwiegene Schäden bleiben trotz Ausschluss in der Gewährleistung.

I

2 Begriffe

Immobilienmakler Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter bringt der Immobilienmakler zusammen. Dazu gehören Preiseinschätzung, Unterlagen besorgen, Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Die Tätigkeit braucht in Österreich eine Gewerbeberechtigung. Provision fällt nur bei einem wirksamen Maklervertrag und erfolgreichem Abschluss an; bei Wohnungsmieten zahlt seit Juli 2023 meist der Vermieter.

Interessentenkartei In einer Interessentenkartei führen Makler vorgemerkte Suchende mit ihren Wünschen zu Lage, Größe und Preis. Passt ein neues Objekt, werden sie direkt verständigt – oft noch vor dem Inserat. Wichtig ist, wie aktuell die Einträge sind. Als alleinige Vermarktung erreicht die Kartei nicht den ganzen Markt.

L

1 Begriffe

Leibrente Statt einer einmaligen Summe zahlt der Käufer bei einer Leibrente laufende Beträge bis zum Tod des Verkäufers, oft verbunden mit dessen lebenslangem Wohnrecht. Berechnet wird die Rente aus Verkehrswert und statistischer Lebenserwartung. Damit sie sicher ist, gehört sie ins Grundbuch eingetragen. Beide Seiten tragen ein Risiko.

M

2 Begriffe

Makler Ein Makler bringt zwei Parteien zusammen, ohne selbst zu kaufen oder zu verkaufen. Provision bekommt er grundsätzlich nur, wenn ein Vertrag zustande kommt, er dazu tatsächlich beigetragen hat und ein Auftrag besteht. Seit Juli 2023 zahlt bei Wohnungsmieten grundsätzlich jene Seite, die den Makler beauftragt hat.

Maklerprovision Die Maklerprovision ist das Honorar für eine erfolgreiche Vermittlung. Höchstsätze legt die Immobilienmaklerverordnung fest; beim Kauf sind es bei höheren Preisen drei Prozent je Auftraggeber plus Umsatzsteuer. Verhandeln nach unten ist möglich. Für Käufer gehört sie zu den Nebenkosten, die Banken meist nicht mitfinanzieren.

N

3 Begriffe

Nachfolgeplanung Nachfolgeplanung regelt vorausschauend, wer die Immobilie einmal bekommt. Bei einer Übergabe zu Lebzeiten sichert sich der Übergeber durch vorbehaltene Rechte wie Wohnungsgebrauch oder Fruchtgenuss ab; entscheidend ist deren Eintragung. Den Pflichtteil umgeht das nicht ohne Weiteres. Bei mehreren Kindern und nur einem Haus ist der Ausgleich die Kernfrage.

Nachverhandlung Nachverhandeln heißt, nach dem Anbot oder nach der Einigung noch Preis oder Bedingungen ändern zu wollen. Sobald ein Anbot angenommen ist, geht das nur einvernehmlich. Sachlich begründet ist es, wenn neue Umstände auftauchen – ein erheblicher Mangel, eine Belastung, eine beschlossene Großsanierung. Belege wirken dabei überzeugender als Pauschalforderungen.

Notverkauf Ein Notverkauf unter Zeitdruck, etwa wegen Zahlungsproblemen, Scheidung oder drohender Versteigerung, kostet genau dadurch Geld: Käufer erkennen den Druck und bieten weniger; der erzielte Preis ist dann kein Verkehrswert. Ein selbst betriebener Verkauf bringt trotzdem fast immer mehr als eine Versteigerung. Frühe Gespräche mit Bank und Schuldnerberatung schaffen Spielraum.

O

4 Begriffe

Objektbeschreibung Die Objektbeschreibung stellt im Exposé die Immobilie dar: Art, Lage, Fläche, Räume, Ausstattung, Zustand, laufende Kosten und Umgebung. Solche Angaben können als zugesicherte Eigenschaft gelten und Ansprüche auslösen, wenn sie nicht stimmen. Energiekennwerte müssen im Inserat stehen. Konkrete Zahlen wirken besser als Werbefloskeln wie beste Lage.

Objektnachweis Nennt ein Makler einem Interessenten ein bestimmtes Objekt, ist dieser Objektnachweis die Grundlage für seine Provision. War die Immobilie schon vorher aus anderer Quelle bekannt, entfällt der Anspruch. Interessenten sollten das dem Makler daher sofort und nachweislich mitteilen, am besten vor der Besichtigung. Auch nach Vertragsende kann Provision anfallen.

Off-Market Off-Market heißt: Eine Immobilie wird nicht inseriert, sondern nur einem kleinen Kreis angeboten. Das schützt die Privatsphäre und verhindert, dass Mieter oder Mitbewerber vorzeitig davon erfahren. Der Nachteil ist der fehlende Wettbewerb, weshalb sich der erzielte Preis kaum am Markt überprüfen lässt. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Preisermittlung.

Online-Bewertung Online-Bewertungen errechnen aus wenigen Angaben wie Lage, Fläche und Baujahr automatisch eine Wertspanne. Als schnelle erste Orientierung taugt das, mehr nicht: Zustand, Grundriss, Lärm, Rücklage und anstehende Sanierungen fließen nicht ein. Für Nachweise gegenüber Gericht, Finanzamt oder Bank braucht es ein Gutachten. Kostenlose Angebote dienen zugleich der Kontaktgewinnung.

P

5 Begriffe

Preisanpassung Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis lässt sich anpassen, doch die größte Aufmerksamkeit hat ein Inserat nur in den ersten Wochen. Deshalb wirkt eine frühe, spürbare Preisanpassung besser als viele kleine über Monate. Bleiben Anfragen weitgehend aus, liegt es fast immer am Preis. Manchmal helfen bessere Fotos mehr.

Preisverhandlung Wer beim Immobilienkauf über den Preis verhandelt, kommt mit belegbaren Argumenten weiter als mit Verhandlungsgeschick: Preise vergleichbarer Objekte, bezifferte Sanierungskosten, eine lange Vermarktungsdauer. Verkäufer wiederum erzielen mit einem von Anfang an realistischen Preis meist mehr als mit einem überhöhten, der später mehrmals gesenkt wird. Ein Kaufanbot bindet bereits.

Privatverkauf Beim Privatverkauf veräußert der Eigentümer ohne Makler, spart die Provision, übernimmt aber alles selbst: Unterlagen sammeln, Preis festlegen, inserieren, Besichtigungen führen und Interessenten prüfen. Die Pflicht zur Aufklärung über versteckte Mängel und die Energiekennwerte im Inserat bleiben bestehen. Den Kaufvertrag erstellt weiterhin ein Anwalt oder Notar.

Provision Provision ist ein Entgelt, das nur bei erfolgreicher Vermittlung anfällt. Für Maklerprovisionen gelten Höchstsätze; offenzulegen sind Provisionshöhe, Doppeltätigkeit und wirtschaftliche Naheverhältnisse. Kredit- und Versicherungsvermittler unterliegen eigenen Informationspflichten. Weniger sichtbar sind Innenprovisionen bei Anlageobjekten: Sie stecken im Kaufpreis, ohne Gegenwert in der Immobilie. Nachfragen lohnt sich vor jeder Unterschrift.

Provisionsfrei Steht in einem Inserat provisionsfrei, fällt für den Interessenten keine Maklerprovision an; andere Nebenkosten bleiben trotzdem. Beim Kauf bedeutet es meist, dass ein Privater ohne Makler verkauft oder der Verkäufer die Provision selbst trägt und in den Preis einrechnet. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr fallen jedenfalls an.

S

1 Begriffe

Sale and Lease Back Beim Sale and Lease Back verkauft ein Eigentümer seine Immobilie und mietet sie sofort zurück. Er nutzt sie weiter, macht aber gebundenes Kapital frei. Kaufpreis und Miete hängen zusammen: Eine überhöhte Miete belastet den Verkäufer dauerhaft. Wichtig ist, wie lange die Nutzung vertraglich gesichert bleibt.

T

1 Begriffe

Teilverkauf Beim Teilverkauf kauft ein gewerblicher Anbieter einen Anteil der Immobilie, meist bis zur Hälfte; der Eigentümer wohnt weiter darin und zahlt dafür ein laufendes Entgelt. Über die Jahre summiert sich dieses oft höher als der erhaltene Kaufpreis. Ein normaler Kredit oder Verkauf ist häufig günstiger.

V

7 Begriffe

Verkauf Beim Immobilienverkauf entscheidet die Reihenfolge über das Ergebnis mit. Zuerst werden Unterlagen wie Grundbuchsauszug, Pläne und Energieausweis zusammengetragen und die Steuerfrage geklärt, dann der Preis realistisch festgelegt, danach vermarktet. Nach Kaufanbot und Kaufvertrag folgt die Übergabe; Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Verkäufermarkt Von einem Verkäufermarkt spricht man, wenn mehr Menschen kaufen wollen, als Objekte angeboten werden. Verkäufer verhandeln dann aus der stärkeren Position. Erkennbar ist das an kurzen Vermarktungszeiten, wenigen Angeboten und geringen Preisnachlässen. Solche Phasen sind vorübergehend und gelten oft nur für einzelne Segmente einer Stadt.

Verkaufserlös Vom Verkaufserlös, also dem Kaufpreis, bleibt am Ende weniger übrig, als viele erwarten. Abzuziehen sind die Restschuld bei der Bank, eine mögliche Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung, die Immobilienertragsteuer sowie Provision und Vertragskosten. Mit diesem Nettoerlös ist zu planen. Ausbezahlt wird erst nach Wochen, wenn die lastenfreie Eintragung gesichert ist.

Verkaufsunterlagen Zu einem Immobilienverkauf gehört ein Stapel Papiere: Grundbuchsauszug, Pläne, Baubewilligung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle und eine Bestätigung der Hausverwaltung zur Rücklage. Bei vermieteten Objekten kommen die Mietverträge dazu. Wer alles vor der Vermarktung beisammen hat, verkauft schneller. Fehlende Papiere wecken Misstrauen und laden zu Preisabschlägen ein.

Verkaufszeitpunkt Den besten Marktmoment zu treffen, gelingt selten – für den Verkaufszeitpunkt zählt anderes mehr. Steuerliche Fristen können viel Geld ausmachen, etwa die Hauptwohnsitzbefreiung. Danach zählt die vollständige Vorbereitung: Unterlagen und Fotos müssen zum Start fertig sein. Erst zuletzt lohnt der Blick auf die Marktphase. Zeitdruck kostet am meisten.

Vermarktungsdauer Die Vermarktungsdauer zählt die Zeit vom ersten Inserat bis zum unterschriebenen Kaufvertrag. Größte Aufmerksamkeit hat ein Angebot in den ersten Wochen; danach erreicht es nur noch neu hinzukommende Interessenten. Ein zu hoher Startpreis verschenkt diese Phase, und lange inserierte Objekte gelten als schwer verkäuflich. Käufer verhandeln dann härter.

Vermittlungsauftrag Mit einem Vermittlungsauftrag beauftragt jemand einen Makler, ein Geschäft zu vermitteln; ohne ihn gibt es keine Provision. Beim schlichten Auftrag bleibt der Auftraggeber frei, beim Alleinauftrag bindet er sich an einen Makler. Der Auftrag sollte befristet sein; die Provisionssätze sind Höchstsätze und verhandelbar.

W

2 Begriffe

Wertsteigerung Wertsteigerung entsteht durch eigene Maßnahmen, am ehesten solche, die einen Mangel beseitigen oder neue Nutzung ermöglichen: ein nachträglicher Lift, eine bessere Dämmung, eine neue Heizung, ein Dachausbau. Teure Ausstattung nach persönlichem Geschmack rentiert sich selten. Entscheidend ist nicht die investierte Summe, sondern was der Markt zahlt.

Wiederverkaufswert Der Wiederverkaufswert beantwortet, wie leicht und zu welchem Preis sich ein Objekt später wieder verkaufen lässt. Entscheidend sind unveränderbare Merkmale wie Lage, Grundriss, Stockwerk und Lärm sowie die Größe des Käuferkreises. Sehr große, sehr teure oder ausgefallene Objekte finden langsamer Abnehmer und häufiger nur mit Abschlag.