Off-Market heißt: Eine Immobilie wird nicht inseriert, sondern nur einem kleinen Kreis angeboten. Das schützt die Privatsphäre und verhindert, dass Mieter oder Mitbewerber vorzeitig davon erfahren. Der Nachteil ist der fehlende Wettbewerb, weshalb sich der erzielte Preis kaum am Markt überprüfen lässt. Umso wichtiger ist eine sorgfältige Preisermittlung.
Ausführlich erklärt
Als Off-Market bezeichnet man den Verkauf einer Immobilie ohne öffentliche Vermarktung. Das Objekt wird nicht inseriert, sondern gezielt einem begrenzten Kreis potenzieller Käufer angeboten – häufig über einen Makler mit entsprechendem Netzwerk. Typische Anlässe gibt es mehrere. Bei Zinshäusern, Gewerbeobjekten und größeren Anlagen ist die Diskretion häufig gewünscht, weil Mieter, Mitarbeiter, Geschäftspartner oder Wettbewerber nicht vorzeitig erfahren sollen, dass verkauft wird. Bei Verkäufen aus persönlichen Anlässen – Scheidung, Erbteilung, wirtschaftliche Schwierigkeiten – besteht ein Interesse daran, den Vorgang nicht öffentlich zu machen.
Und bei hochpreisigen Wohnobjekten möchten Verkäufer verhindern, dass Innenaufnahmen ihres Zuhauses öffentlich zugänglich sind. Der Vorteil liegt in der Kontrolle: Der Verkäufer bestimmt, wer Informationen erhält, es finden keine Besichtigungen mit unqualifizierten Interessenten statt, und das Objekt taucht nicht in Portalen auf, wo eine lange Inseratsdauer als Signal für Schwerverkäuflichkeit gewertet wird. Dem steht ein gewichtiger Nachteil gegenüber: Ohne breite Vermarktung ist nicht feststellbar, ob der erzielte Preis dem entspricht, was am Markt möglich gewesen wäre. Eine öffentliche Vermarktung erreicht den größten Interessentenkreis und erzeugt Wettbewerb; genau darauf verzichtet der Off-Market-Verkauf. Wer diesen Weg wählt, sollte den Preis daher besonders sorgfältig herleiten – idealerweise über ein Bewertungsgutachten und über realisierte Vergleichspreise, nicht über die Einschätzung eines einzelnen Interessenten.
Für Verkäufer bedeutet das eine bewusste Abwägung: Diskretion und Geschwindigkeit gegen Preisoptimierung. Bei Objekten mit sehr begrenztem, gut bekanntem Käuferkreis – etwa großen Anlageobjekten – ist der Unterschied gering, weil ohnehin dieselben Adressaten erreicht werden. Bei gewöhnlichen Eigentumswohnungen ist er dagegen erheblich, weil dort die breite Nachfrage den Preis bestimmt. Für Käufer sind Off-Market-Angebote reizvoll, weil weniger Wettbewerb besteht. Zugleich ist Vorsicht angebracht: Die fehlende öffentliche Preisbildung schneidet in beide Richtungen, und ein Angebot, das ausschließlich diskret vermarktet wird, kann Gründe haben, die über die Diskretion hinausgehen.
Die übliche Prüfung – Grundbuch, Bauakt, Abrechnungen, Zustand – ist daher unverändert erforderlich. Rechtlich gelten dieselben Regeln wie bei jeder Vermarktung: Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises besteht unabhängig davon, ob inseriert wird, und Angaben können als zugesicherte Eigenschaften gelten. Wird ein Makler tätig, sind Provision, eine allfällige Doppeltätigkeit und ein wirtschaftliches Naheverhältnis offenzulegen. Für Interessenten, die Zugang zu solchen Angeboten suchen, ist der übliche Weg ein Suchauftrag bei mehreren Maklern mit klar beschriebenem Profil. Wer nachvollziehbar darstellen kann, dass Finanzierung und Entscheidungsbereitschaft vorliegen, wird eher berücksichtigt – für Makler ist der Aufwand bei diskreter Vermarktung nur mit qualifizierten Adressaten vertretbar.
Eine Finanzierungsbestätigung ist dabei ein übliches und zumutbares Verlangen und beschleunigt den Zugang zu solchen Angeboten erheblich.