Nennt ein Makler einem Interessenten ein bestimmtes Objekt, ist dieser Objektnachweis die Grundlage für seine Provision. War die Immobilie schon vorher aus anderer Quelle bekannt, entfällt der Anspruch. Interessenten sollten das dem Makler daher sofort und nachweislich mitteilen, am besten vor der Besichtigung. Auch nach Vertragsende kann Provision anfallen.
Ausführlich erklärt
Der Objektnachweis – auch Namhaftmachung – ist jener Vorgang, mit dem ein Makler einem Interessenten ein bestimmtes Objekt oder einen bestimmten Vertragspartner bekannt gibt. Er ist der praktisch wichtigste Anknüpfungspunkt für den Provisionsanspruch. Der Zusammenhang ergibt sich aus dem Maklergesetz. Ein Anspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag, eine verdienstliche Tätigkeit und die Ursächlichkeit für den Abschluss voraus. Die Namhaftmachung ist regelmäßig die verdienstliche Tätigkeit: Der Makler bringt den Interessenten mit einem Objekt zusammen, das dieser sonst nicht gekannt hätte.
Weitere Leistungen – Besichtigung, Unterlagenbeschaffung, Verhandlungsführung – können hinzukommen, sind aber nicht in jedem Fall erforderlich. Genau daraus ergibt sich die häufigste Streitfrage: War das Objekt dem Interessenten bereits bekannt? Ist das der Fall, fehlt es an der Verdienstlichkeit, und ein Provisionsanspruch besteht insoweit nicht. Weil beide Seiten diesen Punkt im Nachhinein unterschiedlich darstellen, dokumentieren Makler die Namhaftmachung – etwa durch eine Bestätigung, die der Interessent unterschreibt, durch die Übermittlung eines Exposés mit Datum oder durch ein Besichtigungsprotokoll. Für Interessenten folgt daraus ein praktischer Rat: Ist ein Objekt bereits aus anderer Quelle bekannt – aus einem Inserat, von einem anderen Makler, vom Eigentümer selbst –, sollte das dem Makler unverzüglich und nachweislich mitgeteilt werden, bevor eine Besichtigung stattfindet.
Eine spätere Behauptung ist schwer zu belegen. Ebenso sinnvoll ist es, bei mehreren Suchaufträgen festzuhalten, wer welches Objekt zuerst genannt hat. Zu beachten ist ferner die Nachwirkung. Kommt ein Geschäft nach Ende des Maklervertrags mit einem Interessenten oder über ein Objekt zustande, das der Makler zuvor namhaft gemacht hat, kann der Anspruch dennoch entstehen. Der Vertrag sollte daher regeln, in welchem Zeitraum das gilt und dass der Makler bei Vertragsende die namhaft gemachten Objekte beziehungsweise Interessenten bekannt gibt.
Ein Umgehungsversuch – also der Abschluss unter Ausschaltung des Maklers, obwohl dieser das Objekt nachgewiesen hat – führt regelmäßig dennoch zum Provisionsanspruch, weil die Ursächlichkeit bestehen bleibt. Kein Anspruch besteht dagegen, wenn der Makler wesentliche Pflichten verletzt hat – etwa eine Doppeltätigkeit oder ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite nicht offengelegt oder über erhebliche Umstände nicht aufgeklärt hat. Für beide Seiten gilt: Klarheit vor der Besichtigung erspart Auseinandersetzungen danach. Zu klären sind, ob ein Maklervertrag zustande kommt, wer die Provision trägt und in welcher Höhe. Zu beachten ist schließlich, dass bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen seit Juli 2023 das Auftraggeberprinzip gilt: Provisionspflichtig ist im Regelfall, wer den Auftrag erteilt hat.
Ein Objektnachweis gegenüber einem Wohnungssuchenden, der lediglich auf ein Inserat reagiert, begründet dort keine Provisionspflicht des Interessenten.