Wertsteigerung entsteht durch eigene Maßnahmen, am ehesten solche, die einen Mangel beseitigen oder neue Nutzung ermöglichen: ein nachträglicher Lift, eine bessere Dämmung, eine neue Heizung, ein Dachausbau. Teure Ausstattung nach persönlichem Geschmack rentiert sich selten. Entscheidend ist nicht die investierte Summe, sondern was der Markt zahlt.
Ausführlich erklärt
Wertsteigerung bezeichnet die Erhöhung des Werts einer Immobilie durch eigene Maßnahmen – im Unterschied zur Wertentwicklung, die sich aus dem Markt ergibt und nicht steuerbar ist. Am wirksamsten sind Maßnahmen, die einen Mangel beseitigen oder eine Nutzungsmöglichkeit schaffen, nicht solche, die einen bereits guten Zustand weiter verbessern. In die erste Gruppe fallen mehrere Maßnahmen. Der nachträgliche Einbau eines Lifts wertet die oberen Geschoße eines Altbaus erheblich auf, weil Wohnungen ohne Lift schlechter verkäuflich und vermietbar sind. Die energetische Sanierung senkt die Betriebskosten und verbessert den Energieausweis – ein Faktor, den Käufer und Banken zunehmend einpreisen.
Der Ersatz einer fossilen oder ineffizienten Heizung beseitigt einen absehbaren Investitionsbedarf, den Käufer sonst in Abzug bringen. Und die Beseitigung eines Sanierungsstaus wirkt doppelt: über den Zustand und über die verlängerte Restnutzungsdauer. Die zweite Gruppe betrifft die Schaffung von Nutzungsmöglichkeiten. Ein Dachgeschoßausbau schafft zusätzliche Fläche, ein Zubau erweitert das Volumen, die Begründung von Wohnungseigentum ermöglicht den Einzelverkauf von Einheiten, und die Legalisierung einer Konsenswidrigkeit beseitigt ein Hindernis bei Finanzierung und Verkauf. Auch die Zuordnung einer Nebenfläche als Zubehör-Wohnungseigentum statt als bloßes Sondernutzungsrecht wirkt wertsteigernd.
Die dritte Gruppe umfasst Maßnahmen mit gutem Verhältnis von Aufwand zu Wirkung im Zuge einer Vermarktung: Entrümpelung, gründliche Reinigung, ein Anstrich in hellen Tönen, das Entfernen abgenutzter Bodenbeläge, die Behebung sichtbarer Kleinschäden und eine wirksame Verschattung. Selten rentieren sich dagegen aufwendige Einzelmaßnahmen nach persönlichem Geschmack. Eine hochwertige Küche, ein Wellnessbad oder ein Wintergarten kosten erheblich, treffen aber nicht zwangsläufig die Vorstellungen des Käufers – der sie im Zweifel wieder entfernt. Ebenso wenig steigern Investitionen den Wert, die den ortsüblichen Standard deutlich übersteigen: In einer Lage mit mittlerem Preisniveau lässt sich eine gehobene Ausstattung nur teilweise weitergeben. Ein häufiger Denkfehler ist die Gleichsetzung von investierter Summe und Wertzuwachs.
Maßgeblich ist nicht, was aufgewendet wurde, sondern was der Markt dafür bezahlt. Genau das zeigt auch die Bewertungspraxis: Im Sachwertverfahren wird der ermittelte Wert über einen Marktanpassungsfaktor an das tatsächliche Preisniveau angeglichen – in Regionen mit schwacher Nachfrage liegt er unter eins. Vor größeren Maßnahmen lohnt daher die Frage, ob der erwartete Mehrerlös die Kosten übersteigt – und ob eine Vermarktung im Ist-Zustand mit entsprechendem Preisabschlag nicht das bessere Ergebnis liefert. Häufig ist Letzteres der Fall, weil Käufer eigene Vorstellungen haben und den Umbau ohnehin selbst vornehmen wollen. Steuerlich ist ergänzend zu bedenken, dass Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen bei vermieteten Objekten die Anschaffungskosten erhöhen und damit den späteren Veräußerungsgewinn mindern.
Die Belege sind daher über die gesamte Haltedauer aufzubewahren, weil sie bei einem späteren Verkauf die Bemessungsgrundlage mindern.