Nachverdichtung heißt, zusätzlichen Wohn- oder Nutzraum in bereits bebauten Gebieten zu schaffen, statt am Ortsrand neue Flächen zu verbrauchen. Üblich sind Dachgeschoßausbau, Aufstockung, Schließen von Baulücken, Zubauten und Umnutzung. Zu klären sind Widmung, zulässige Dichte, Statik, Brandschutz und Stellplätze; im Wohnungseigentum braucht es Beschlüsse der Gemeinschaft.
Ausführlich erklärt
Nachverdichtung bezeichnet die Schaffung zusätzlichen Wohn- oder Nutzraums innerhalb bereits bebauter Gebiete, ohne neue Flächen am Ortsrand in Anspruch zu nehmen. Sie gilt als zentrales Instrument gegen den Flächenverbrauch und ist in Österreich raumordnungspolitisch erwünscht. Mehrere Formen sind gebräuchlich. Der Dachgeschoßausbau nutzt vorhandene Dachräume und ist die häufigste Variante, besonders in Gründerzeitvierteln.
Die Aufstockung setzt ein oder mehrere Geschoße auf ein bestehendes Gebäude. Die Baulückenschließung bebaut unbebaute Zwischenflächen. Der Zubau erweitert ein Gebäude seitlich oder rückwärtig. Und die Umnutzung wandelt Gewerbe-, Büro- oder Dachbodenflächen in Wohnraum um.
Rechtlich sind mehrere Ebenen zu prüfen. Zuerst die planungsrechtliche: Lässt die Flächenwidmung die beabsichtigte Nutzung zu, und ist die zulässige Dichte – über Geschoßflächenzahl oder Bebauungsdichte – noch nicht ausgeschöpft? Weiters sind Gebäudehöhe, Bauweise, Fluchtlinien und Abstandsflächen einzuhalten. Dann die bautechnische Ebene: Trägt die vorhandene Statik zusätzliche Lasten, sind Brandschutz und Fluchtwege ausreichend, und führt ein zusätzliches Geschoß zu einer höheren Gebäudeklasse mit strengeren Anforderungen?
Letzteres kann Maßnahmen am gesamten Gebäude auslösen und die Wirtschaftlichkeit erheblich verändern. Ein regelmäßiger Engpass ist die Stellplatzverpflichtung. Zusätzliche Wohnungen lösen zusätzlichen Stellplatzbedarf aus, der in dichten Bestandslagen baulich oft nicht darstellbar ist. Viele Bauordnungen sehen dafür Ausgleichsabgaben oder Erleichterungen bei guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr vor.
Im Wohnungseigentum kommt eine zivilrechtliche Ebene hinzu. Ein Dachbodenausbau berührt allgemeine Teile der Liegenschaft und erfordert daher Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft; die Übertragung von Ausbaurechten an einen Dritten setzt eine entsprechende Vereinbarung voraus. Zudem sind die Nutzwerte neu festzusetzen, was Anteile und Kostenschlüssel aller Einheiten verändert. Widerstände sind typisch und ernst zu nehmen.
Anrainer und Miteigentümer befürchten Verschattung, Lärm während der Bauzeit, zusätzlichen Verkehr, Wegfall von Stellplätzen und Beeinträchtigung der Aussicht. Im Bauverfahren haben Nachbarn Parteistellung hinsichtlich bestimmter subjektiv-öffentlicher Rechte, insbesondere Abstände, Höhe und Immissionsschutz. Eine frühzeitige, sachliche Information verringert Konflikte spürbar. Wirtschaftlich ist die Nachverdichtung häufig attraktiv, weil kein Grundstück zu erwerben ist und die Erschließung besteht.
Dem stehen erschwerte Bauabläufe im bewohnten Bestand, höhere Anforderungen an Schutzmaßnahmen und schwer kalkulierbare Befunde in der Bausubstanz gegenüber. Eine sorgfältige Machbarkeitsprüfung vor Grundstücks- oder Rechteerwerb ist daher unerlässlich. Für Eigentümer bestehender Objekte lohnt der Blick auf nicht ausgeschöpfte Reserven. Ist die zulässige Dichte nicht ausgenutzt, liegt darin ein erheblicher Werthebel – auch dann, wenn kein eigener Ausbau geplant ist, weil sich das Potenzial beim Verkauf niederschlägt.
Auskunft geben die Bebauungsbestimmungen der Gemeinde, übersetzt durch eine kurze Machbarkeitsprüfung eines Ziviltechnikers. Für Käufer eines Objekts mit Ausbaureserve ist zu prüfen, wem die Reserve rechtlich zusteht. Bei Wohnungseigentum gehört der Dachboden zu den allgemeinen Teilen, sofern er nicht ausdrücklich einem Objekt zugeordnet oder als eigenes Objekt gewidmet ist.