Die Flächenwidmung legt fest, wozu ein Grundstück genutzt werden darf: Bauland, Grünland oder Verkehrsfläche, das Bauland nochmals unterteilt. Sie beeinflusst den Wert am stärksten. Bauland allein heißt aber noch nicht bebaubar – dazu braucht es auch Zufahrt, Anschlüsse und die Anerkennung als Bauplatz. Auskunft gibt die Gemeinde.
Ausführlich erklärt
Die Flächenwidmung legt fest, wozu ein Grundstück genutzt werden darf. Sie ist die grundlegendste raumordnungsrechtliche Festlegung überhaupt und entscheidet darüber, ob eine Fläche bebaut werden kann, welche Nutzungen zulässig sind – und damit maßgeblich über ihren Wert. Grundsätzlich unterscheiden die Raumordnungsgesetze der Bundesländer drei Hauptkategorien. Bauland umfasst Flächen, die für eine Bebauung vorgesehen sind. Grünland erfasst land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, Erholungsflächen, Ödland und Sonderformen.
Verkehrsflächen dienen Straßen, Wegen und Verkehrsanlagen. Innerhalb des Baulands bestehen zahlreiche Unterkategorien – Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Kerngebiet, Betriebs- und Industriegebiet, Geschäftsgebiet, Sondergebiete für bestimmte Nutzungen sowie Aufschließungsgebiete, deren Bebauung bis zur Freigabe ausgesetzt ist. Bezeichnungen und Zuschnitt unterscheiden sich zwischen den Bundesländern. Die Widmung entscheidet über die zulässige Nutzung, nicht über das Ausmaß der Bebauung – dafür sind Bebauungsplan und Bebauungsbestimmungen zuständig. Sie beantwortet Fragen wie: Darf hier gewohnt werden?
Ist ein Betrieb mit Emissionen zulässig? Ist ein Beherbergungsbetrieb möglich? Auch für Nutzungsänderungen im Bestand ist sie maßgeblich – wer ein Geschäftslokal in eine Wohnung umwandeln will, braucht dafür eine widmungskonforme Grundlage. Wichtig ist die Erkenntnis, dass Baulandwidmung allein noch keine Bebaubarkeit bedeutet. Hinzukommen müssen die Bauplatzeigenschaft nach der Landesbauordnung, eine rechtlich gesicherte Zufahrt und die Aufschließung mit Wasser, Kanal und Strom.
Zusätzlich können Bausperren, Gefahrenzonen, Schutzzonen oder Grundverkehrsbeschränkungen die Nutzung einschränken. Vom Bauland zu unterscheiden ist das Bauerwartungsland: noch nicht gewidmete Flächen, bei denen eine künftige Umwidmung möglich erscheint. Der Preis liegt deutlich niedriger, weil Zeitpunkt und Eintritt ungewiss sind. Eine Umwidmung ist eine politische Entscheidung der Gemeinde; einen Anspruch darauf gibt es nicht. Wirtschaftlich ist die Widmung der stärkste einzelne Werthebel.
Der Unterschied zwischen Grünland- und Baulandpreis beträgt regelmäßig ein Vielfaches. Umgekehrt kann eine Rückwidmung – etwa bei befristeten Widmungen im Rahmen der Baulandmobilisierung – zu erheblichen Wertverlusten führen. Erhoben wird die Widmung über einen Auszug aus dem Flächenwidmungsplan bei der Gemeinde. Viele Bundesländer stellen die Pläne zusätzlich über Geoinformationssysteme online bereit; diese Darstellungen sind praktisch, aber unverbindlich. Vor jeder Kaufentscheidung sollte eine aktuelle amtliche Auskunft eingeholt werden, weil Pläne fortgeschrieben werden und ältere Unterlagen überholt sein können.
Relevant ist die Widmung außerdem für die Umgebung. Sie zeigt, was auf Nachbarflächen zulässig wäre – ein Betriebsgebiet hinter dem Garten oder eine geplante Verkehrsfläche verändert die Wohnqualität erheblich und lässt sich nachträglich nicht mehr beeinflussen. Dieser Blick über die eigene Parzelle hinaus gehört zu jeder sorgfältigen Prüfung. Aufschluss über die längerfristige Entwicklung gibt zusätzlich das örtliche Entwicklungskonzept der Gemeinde, das die Siedlungsschwerpunkte und Freihaltezonen der kommenden Jahre beschreibt.