Ein Balkon ragt aus dem Gebäude heraus und ist an mindestens einer Seite offen; die Loggia liegt dagegen im Baukörper. Pflege ist Sache des Nutzers, die Erhaltung der Substanz Sache der Eigentümergemeinschaft. Verglasung oder Markisen brauchen meist die Zustimmung der Miteigentümer. Tiefe, Ausrichtung und Lärm bestimmen den Wert.
Ausführlich erklärt
Ein Balkon ist eine vom Gebäude auskragende, an mindestens einer Seite offene Plattform, die von einer Wohnung aus zugänglich ist und von einer Brüstung oder einem Geländer gesichert wird. Er unterscheidet sich damit von der Loggia, die in den Baukörper eingerückt und seitlich von Wänden begrenzt ist, sowie von der Terrasse, die ebenerdig oder auf einem darunterliegenden Bauteil aufliegt. Bautechnisch ist der Balkon ein anspruchsvolles Detail. Klassisch wird die Betonplatte der Geschoßdecke nach außen fortgeführt, wodurch eine massive Wärmebrücke entsteht: Wärme fließt über das Bauteil nach außen ab, und an der Innenseite kann es zu kühlen Oberflächen und in der Folge zu Kondensat und Schimmel kommen.
Moderne Konstruktionen lösen das über thermische Trennelemente oder über vorgestellte, selbsttragende Balkonanlagen mit eigener Gründung. Weitere neuralgische Punkte sind Abdichtung und Gefälle, die Entwässerung, der Anschluss an die Fassade sowie die Verankerung des Geländers. Aufsteigende Feuchtigkeit, abplatzender Beton und korrodierende Bewehrung sind bei älteren Balkonen häufige Schadensbilder und Anlass für Sanierungen. Rechtlich ist die Zuordnung im Wohnungseigentum wichtig und wird oft unterschätzt.
Der Balkon ist einer bestimmten Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen, gehört aber in seinen konstruktiven Bestandteilen – Tragplatte, Abdichtung, Geländer, Fassadenanschluss – regelmäßig zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft. Daraus folgt: Die laufende Reinigung und Pflege obliegt dem Nutzer, die Erhaltung der Substanz der Eigentümergemeinschaft, finanziert aus der Rücklage. Veränderungen wie Verglasung, Sichtschutzelemente, Markisen oder Bodenbeläge greifen in das äußere Erscheinungsbild ein und bedürfen daher grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Der nachträgliche Anbau von Balkonen ist im Bestand ein wiederkehrendes Thema.
Zu klären sind statische Machbarkeit, Abstandsflächen zur Grundgrenze, Verschattung darunterliegender Wohnungen, brandschutztechnische Anforderungen und – in Schutzzonen oder bei denkmalgeschützten Objekten – die Zulässigkeit des Eingriffs in die Fassade. Im Wohnungseigentum handelt es sich um eine Änderung an allgemeinen Teilen mit entsprechenden Beschlusserfordernissen. Förderungen der Länder können solche Maßnahmen im Rahmen von Sanierungen unterstützen. Wirtschaftlich zählt der Balkon zu den stärksten einzelnen Ausstattungsmerkmalen.
Wohnungen ohne jede Freifläche werden im Markt spürbar schlechter bewertet, sowohl im Verkauf als auch in der Vermietung. Für die Höhe des Zuschlags sind Tiefe, Ausrichtung, Lärmsituation und Einsehbarkeit maßgeblich: Ein tiefer, ruhiger Südbalkon wirkt sich deutlich stärker aus als ein schmaler Balkon zur befahrenen Straße, der praktisch kaum genutzt wird. Bei Besichtigungen empfiehlt sich daher, die Fläche tatsächlich zu betreten, die nutzbare Tiefe zu messen und auf Risse, Wasserflecken an der Untersicht und den Zustand der Geländerbefestigung zu achten. Auch die Frage, ob ein Wasseranschluss vorhanden ist und wie die Fläche im Winter entwässert, gehört dazu.