Eine Loggia ist ein Freiraum, der in das Gebäude eingerückt liegt und an drei Seiten Wände hat. Sie ragt nicht heraus wie ein Balkon, ist dadurch geschützt vor Wind und Blicken und länger nutzbar. Nachteil: Sie verschattet die Räume dahinter und geht von der Wohnfläche ab.
Ausführlich erklärt
Eine Loggia ist ein Freibereich, der in den Baukörper eingerückt ist und damit an drei Seiten von Wänden umschlossen wird. Sie liegt unter dem darüberliegenden Geschoß und ragt – anders als ein Balkon – nicht aus der Fassade heraus. Der Unterschied zu den verwandten Formen ist klar umrissen. Ein Balkon kragt aus der Fassade aus und ist nur an einer Seite mit dem Gebäude verbunden.
Eine Terrasse liegt auf gewachsenem Boden oder auf einem darunterliegenden Bauteil und ist nach oben offen. Die Loggia vereint Merkmale beider: Sie ist überdeckt wie ein Balkon unter einem darüberliegenden Geschoß, aber seitlich geschützt wie eine Nische. Daraus ergeben sich die praktischen Vorteile. Die Loggia ist wind- und wettergeschützt und daher deutlich länger im Jahr nutzbar als ein freiliegender Balkon.
Sie bietet mehr Privatsphäre, weil die seitlichen Wände die Einsicht von Nachbarn und aus dem Straßenraum begrenzen. Und sie ist konstruktiv unempfindlicher, weil sie keine auskragende Platte mit den typischen Wärmebrücken- und Abdichtungsproblemen darstellt. Dem stehen zwei Nachteile gegenüber. Erstens die Belichtung: Da die Loggia in den Baukörper eingerückt ist, verschattet sie die dahinterliegenden Räume.
Bei tiefen Loggien und ungünstiger Ausrichtung kann das spürbar sein. Zweitens die Fläche: Der Freibereich geht auf Kosten der Wohnfläche, weil er innerhalb der Gebäudekubatur liegt – ein Balkon dagegen kommt zur Kubatur hinzu. Für die Flächenangaben ist zu differenzieren. Die Loggia zählt nicht zur Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn; in der Marktkommunikation wird sie häufig anteilig zur Wohnfläche gerechnet, wobei die Ansätze uneinheitlich sind.
Für die Ermittlung des Nutzwerts im Wohnungseigentum wird sie mit einem reduzierten Faktor berücksichtigt. Wer Flächenangaben vergleicht, sollte daher stets fragen, ob und mit welchem Anteil Freibereiche eingerechnet wurden. Ein häufiges Thema ist die nachträgliche Verglasung. Sie erweitert die Nutzbarkeit erheblich, verändert aber das äußere Erscheinungsbild und die Kubatur.
Erforderlich sind daher regelmäßig eine baurechtliche Bewilligung oder Anzeige sowie im Wohnungseigentum die Zustimmung der übrigen Eigentümer, weil allgemeine Teile und das Erscheinungsbild betroffen sind. Zu bedenken ist ferner, dass eine verglaste, unbeheizte Loggia bauphysikalisch anspruchsvoll ist – Kondensat an der Verglasung ist ohne ausreichende Lüftung die Regel. Wertseitig ist die Loggia ein spürbarer Vorteil gegenüber Wohnungen ohne Freibereich; entscheidend sind Größe, Ausrichtung, Tiefe und die tatsächliche Möblierbarkeit. Eine schmale, tiefe Loggia mit Nordausrichtung bringt wenig; eine ausreichend breite Süd- oder Westloggia deutlich mehr.
Für die Erhaltung gilt: Die Loggia zählt in aller Regel zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit es um Bodenaufbau, Abdichtung, Brüstung und Geländer geht. Schäden daran sind daher Sache der Eigentümergemeinschaft, während die laufende Pflege dem Nutzer obliegt.