Eine Terrasse ist ein nach oben offener, begehbarer Freibereich, ebenerdig oder als Dachterrasse auf einem darunterliegenden Bauteil. Bei Dachterrassen ist die Abdichtung heikel, weil ein Schaden das Öffnen des ganzen Aufbaus erfordert. Bei Eigentumswohnungen kommt für die Erhaltung von Aufbau, Abdichtung und Geländer meist die Eigentümergemeinschaft auf.
Ausführlich erklärt
Eine Terrasse ist ein nach oben offener, begehbarer Freibereich. Zu unterscheiden sind zwei Grundformen: die ebenerdige Terrasse auf gewachsenem Boden oder auf einer Bodenplatte und die Dachterrasse, die auf einem darunterliegenden Bauteil liegt. Bauphysikalisch ist die Dachterrasse die anspruchsvollere Variante, insbesondere wenn sich darunter beheizte Räume befinden. Der Aufbau umfasst Gefälleestrich, Abdichtung, Dämmung, Trennlagen und Belag; erforderlich sind ausreichendes Gefälle zu den Abläufen, dimensionierte Entwässerung samt Notüberläufen und sorgfältig ausgeführte Anschlüsse an aufgehende Bauteile und Türschwellen. Schäden an der Abdichtung führen zu Wassereintritt in die darunterliegenden Räume und sind aufwendig zu beheben, weil der gesamte Aufbau geöffnet werden muss.
Bei ebenerdigen Terrassen stehen andere Themen im Vordergrund: Gefälle weg vom Gebäude, Entwässerung, Anschluss an den Sockelbereich und die Vermeidung von Spritzwasser, das die Fassade belastet. Bei Terrassen über Kellerräumen gilt wiederum die Logik der Dachterrasse. Rechtlich ist die Zuordnung zu klären. Als Zubehör-Wohnungseigentum ist die Terrasse untrennbar mit der Wohnung verbunden, im Nutzwertgutachten berücksichtigt und im Grundbuch ersichtlich – die stärkste Position. Alternativ beruht die Nutzung auf einem Sondernutzungsrecht oder einer Benützungsregelung.
Wesentlich ist dabei die Erhaltung: Bodenaufbau, Abdichtung, Brüstung und Geländer zählen in aller Regel zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sodass Schäden daran Sache der Eigentümergemeinschaft sind, während die laufende Pflege dem Nutzer obliegt. Diese Grenze sollte im Wohnungseigentumsvertrag klar gezogen sein. Für die Flächenangaben gilt Vorsicht. Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn; in der Vermarktung werden sie häufig anteilig zur Wohnfläche gerechnet, wobei die Ansätze uneinheitlich sind. Bei Objekten mit großen Freiflächen weichen die genannten Zahlen daher erheblich voneinander ab.
Wer Angaben vergleicht, sollte klären, ob und mit welchem Anteil Freibereiche eingerechnet wurden. Bauliche Veränderungen – Überdachung, Verglasung, Windschutz, feste Pergolen – verändern das Erscheinungsbild und teils die Kubatur. Sie bedürfen daher regelmäßig einer baurechtlichen Bewilligung oder Anzeige sowie im Wohnungseigentum der Zustimmung der übrigen Eigentümer. Wertseitig ist eine Terrasse ein spürbarer Vorteil. Entscheidend sind Größe, Ausrichtung, Einsehbarkeit, Windschutz und die tatsächliche Möblierbarkeit.
Eine schmale, verschattete Fläche zur Straßenseite bringt wenig; eine ruhige Süd- oder Westterrasse mit ausreichender Tiefe deutlich mehr. Für Käufer empfiehlt sich, nach dem Alter der Abdichtung und nach Protokollen zu allfälligen Wasserschäden zu fragen. Eine anstehende Terrassensanierung ist ein erheblicher Kostenblock, der bei Wohnungseigentum die gesamte Gemeinschaft trifft. Bei Dachterrassen ist zusätzlich die sommerliche Überwärmung der darunterliegenden Räume zu bedenken. Ein heller Belag, eine Begrünung oder eine Beschattung mildern den Effekt spürbar und verlängern zugleich die Lebensdauer der Abdichtung, weil Temperaturwechsel abgemildert werden.