Bei einer Hotelimmobilie hängt der Wert vor allem davon ab, wie gut der Betrieb darin läuft. Meist verpachtet der Eigentümer das Haus, weshalb Pachtvertrag und Bonität des Betreibers im Mittelpunkt stehen. Für andere Zwecke lässt sich ein Hotelgebäude nur mit erheblichem Aufwand umbauen, das erhöht das Risiko.
Ausführlich erklärt
Hotelimmobilien zählen zu den Betreiberimmobilien: Ihr Wert hängt weniger von der Substanz als vom wirtschaftlichen Erfolg des Betriebs ab, der darin geführt wird. Das unterscheidet sie grundlegend von Wohn- und Büroobjekten. Üblich sind mehrere Modelle. Beim Pachtmodell überlässt der Eigentümer das Haus einem Betreiber gegen einen festen Pachtzins, häufig ergänzt um eine umsatzabhängige Komponente.
Beim Managementvertrag bleibt der Eigentümer wirtschaftlich Betreiber und lässt das Haus gegen Honorar von einer Kette führen – er trägt dann das volle operative Risiko. Beim Franchisemodell führt der Eigentümer selbst und nutzt Marke und Vertriebssystem gegen Gebühr. Für Anleger ist das Pachtmodell die üblichste Konstellation. Der zentrale Prüfpunkt ist damit der Pachtvertrag: Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Höhe und Struktur des Pachtzinses, Wertsicherung, Kündigungsregeln, die Verteilung der Erhaltungspflichten zwischen Substanz und Ausstattung sowie Sicherheiten.
Ebenso wesentlich ist die Bonität des Betreibers – ein hoher Pachtzins von einem schwachen Betreiber ist weniger wert als ein moderater von einem stabilen. Bei der Bewertung wird regelmäßig ertragsorientiert vorgegangen, wobei die Kennzahlen der Hotellerie einfließen: Auslastung, durchschnittlicher Zimmerpreis und der daraus abgeleitete Ertrag je verfügbarem Zimmer. Weil diese Größen konjunktur- und saisonabhängig schwanken, sind mehrjährige Betrachtungen erforderlich. Ein spezifisches Risiko ist die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit.
Ein Hotelgebäude lässt sich nur mit erheblichem Aufwand anders nutzen – Zimmergrößen, Grundrisse, Erschließung und Haustechnik sind auf den Betrieb zugeschnitten. Fällt der Betreiber aus, ist die Nachbesetzung schwierig und die Umnutzung teuer. Genau deshalb werden Hotelimmobilien mit höheren Kapitalisierungszinssätzen bewertet als Wohnobjekte. Hinzu kommt ein hoher Erneuerungsbedarf: Ausstattung und Zimmer müssen in Zyklen von wenigen Jahren aufgefrischt werden, um wettbewerbsfähig zu bleiben.
Wer diesen Aufwand trägt, ist im Pachtvertrag zu regeln – wird er dem Betreiber überbunden, ohne dass dessen Ertragslage das erlaubt, unterbleibt er faktisch. Eine eigene Erscheinungsform sind Anlegermodelle, bei denen einzelne Zimmer oder Apartments als Wohnungseigentum verkauft und in einen gemeinsamen Betrieb eingebracht werden. Hier ist besonders sorgfältig zu prüfen: die Verpflichtung zur Einbringung in den Pool, die Regelung der Eigennutzung, die Verteilung der Erträge und Kosten, die Ausstiegsmöglichkeiten – und in Tourismusgemeinden die Frage der Freizeitwohnsitzbeschränkungen sowie der gewerbe- und steuerrechtlichen Einordnung. Für private Anleger ist die Anlageklasse anspruchsvoll.
Sie setzt Kenntnis des Beherbergungsmarkts voraus und eignet sich nicht als Ersatz für eine konservative Veranlagung. Zu prüfen sind daher stets mehrere Unterlagen: Pachtvertrag samt Sicherheiten, Jahresabschlüsse des Betreibers, Auslastungs- und Ertragsdaten mehrerer Jahre, Zustand und Erneuerungsstand der Ausstattung sowie eine unabhängige Markteinschätzung für den Standort. Ohne diese Grundlage ist eine Beurteilung der Ertragslage nicht möglich.