Bei einer Umsatzmiete bemisst sich die Miete ganz oder teilweise danach, wie viel der Mieter in den Räumen umsetzt. Üblich sind eine feste Mindestmiete plus ein Prozentsatz vom Umsatz ab einer Schwelle. In Einkaufszentren ist das Standard, weil Vermieter dann selbst am Erfolg des Standorts interessiert sind.
Ausführlich erklärt
Bei einer Umsatzmiete bemisst sich das Entgelt ganz oder teilweise nach dem Umsatz, den der Mieter im Mietgegenstand erzielt. Gebräuchlich ist sie im Einzelhandel, in der Gastronomie und in der Hotellerie – also dort, wo der Standort unmittelbar auf den wirtschaftlichen Erfolg wirkt. Die übliche Ausgestaltung kombiniert zwei Komponenten. Vereinbart wird eine Mindest- oder Sockelmiete, die unabhängig vom Umsatz zu zahlen ist, ergänzt um einen Prozentsatz vom Umsatz, der ab Überschreiten einer bestimmten Schwelle zusätzlich anfällt. Häufig wird die Mindestmiete auf die Umsatzkomponente angerechnet, sodass nur der übersteigende Betrag zu zahlen ist.
Der Prozentsatz unterscheidet sich stark nach Branche: Er ist bei Sortimenten mit hoher Handelsspanne höher als bei umsatzstarken, margenschwachen Bereichen. Der Reiz des Modells liegt in der Interessengleichrichtung. Der Vermieter partizipiert am Erfolg des Standorts und hat damit ein eigenes Interesse an dessen Attraktivität – etwa an einem stimmigen Mietermix, an Investitionen in das Objekt und an Marketing. Der Mieter wiederum trägt in schwachen Phasen eine geringere Belastung, was die Überlebensfähigkeit des Betriebs stützt. In Einkaufszentren ist das Modell deshalb Standard.
Vertraglich sind mehrere Punkte sorgfältig zu regeln. Zunächst die Definition des Umsatzes: Welche Erlöse zählen, wie werden Umsatzsteuer, Retouren, Gutscheine, Onlineverkäufe mit Abholung im Geschäft und Verkäufe über andere Kanäle behandelt? Gerade der Onlinehandel hat diese Abgrenzung erheblich verkompliziert. Weiters die Meldepflichten des Mieters, die Abrechnungsperioden und – zentral – das Prüfungsrecht des Vermieters samt Einsicht in Aufzeichnungen und der Möglichkeit einer Prüfung durch einen Wirtschaftsprüfer. Ergänzend sind eine Betriebspflicht und Regelungen zu Öffnungszeiten üblich, weil der Vermieter sonst dem Risiko ausgesetzt wäre, dass der Betrieb eingeschränkt wird.
Ebenso zu regeln ist die Wertsicherung der Mindestmiete. Rechtlich ist zu beachten, dass die Kombination aus Betriebspflicht, Überlassung eines eingerichteten Betriebs und umsatzabhängigem Entgelt für eine Pacht sprechen kann – mit der Folge, dass das Mietrechtsgesetz nicht anwendbar ist. Die Einordnung erfolgt nach dem wirtschaftlichen Gesamtbild, nicht nach der Vertragsbezeichnung. Für die Bewertung ist die Umsatzkomponente sorgfältig zu behandeln. Als nachhaltig erzielbarer Ertrag ist regelmäßig nur die Mindestmiete anzusetzen, ergänzt um einen vorsichtigen Ansatz für die Umsatzkomponente, sofern sie über mehrere Jahre stabil angefallen ist.
Eine Bewertung, die Spitzenjahre fortschreibt, überschätzt den Wert. Für kleinere Vermieter ist das Modell wegen des Prüfungsaufwands nur bedingt praktikabel. Eine reine Festmiete mit Wertsicherung ist dort meist die sachgerechtere Lösung. Für Mieter kann die Umsatzmiete umgekehrt attraktiv sein, weil sie die Fixkostenbelastung in der Anlaufphase und in schwachen Jahren senkt. Zu bedenken sind allerdings der Offenlegungsaufwand und die Betriebspflicht, die den Handlungsspielraum einschränkt.