Bei einer Pacht darf der Nutzer nicht nur eine Sache gebrauchen, sondern auch deren Erträge ziehen – etwa bei Feldern oder einem laufenden Gasthaus samt Einrichtung. Der Mieterschutz gilt hier grundsätzlich nicht. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern das wirtschaftliche Gesamtbild. Für Pächter bedeutet das weniger Sicherheit.
Ausführlich erklärt
Die Pacht ist neben der Miete die zweite Form des Bestandvertrags nach dem ABGB. Der wesentliche Unterschied liegt im Umfang der Überlassung: Während die Miete den bloßen Gebrauch einer Sache gewährt, berechtigt die Pacht darüber hinaus zur Ziehung der Früchte – also zur Nutzung der Erträge, die die Sache abwirft. Typische Anwendungsfälle sind die landwirtschaftliche Pacht von Äckern, Wiesen und Weiden, die Unternehmenspacht – etwa eines Gasthauses samt Einrichtung, Kundenstock und Gewerbeberechtigung –, die Jagd- und Fischereipacht sowie die Pacht von Tankstellen, Hotels oder Sportanlagen. Die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht ist rechtlich von erheblicher Tragweite, weil das Mietrechtsgesetz auf Pachtverhältnisse grundsätzlich nicht anwendbar ist.
Damit entfallen Kündigungsschutz, Mietzinsbegrenzung und die übrigen Schutzbestimmungen. Genau deshalb wird die Einordnung häufig strittig. Maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung, nicht die Bezeichnung im Vertrag. Für Pacht sprechen die Überlassung eines lebenden Unternehmens mit Einrichtung, Warenlager, Kundenstock und eingeführtem Betrieb, eine Betriebspflicht des Übernehmers, die Verpflichtung zur Fortführung des bisherigen Geschäftszweigs, ein umsatzabhängiges Entgelt sowie die Übernahme des Personals.
Für Miete spricht die Überlassung leerer Räume, die der Nutzer selbst erst einrichtet und mit eigenem Konzept betreibt. Der praktisch häufigste Streitfall ist das Gastronomielokal. Wird ein eingerichtetes, laufendes Lokal mit Inventar und Kundenstock übergeben, liegt regelmäßig Pacht vor; wird ein leerstehendes Lokal überlassen, das der Übernehmer selbst ausstattet, spricht das für Miete. Gerichte prüfen dabei das wirtschaftliche Gesamtbild.
Für die landwirtschaftliche Pacht bestehen eigene Sonderbestimmungen im Landpachtgesetz, insbesondere zu Mindestpachtdauer, Verlängerung, Kündigung und zur gerichtlichen Überprüfung des Pachtzinses. Sie sollen die Kontinuität der Bewirtschaftung sichern. Wirtschaftlich ist die Pacht für den Verpächter attraktiv, weil das Entgelt frei vereinbar ist und keine mietrechtlichen Bindungen greifen. Für den Pächter bedeutet sie geringere Rechtssicherheit: Bei Vertragsende kann er weder auf Kündigungsschutz noch auf Investitionsersatz nach dem Mietrechtsgesetz zurückgreifen.
Investitionen in das gepachtete Objekt sind daher vertraglich zu regeln. Gebührenrechtlich sind Pachtverträge weiterhin rechtsgeschäftsgebührenpflichtig; die Befreiung betrifft nur Wohnraummietverträge. Für beide Seiten empfiehlt sich anwaltliche Begleitung. Die Einordnung als Miete oder Pacht entscheidet über Kündigungsschutz und Entgeltbindung – und damit über den wirtschaftlichen Kern des Verhältnisses.
Für Übernehmer eines Betriebs empfiehlt sich zusätzlich die Prüfung, ob mit dem Pachtverhältnis auch ein Mietvertrag über die Räumlichkeiten verbunden ist und wem dieser zusteht. Nicht selten pachtet der Betreiber den Betrieb von einer Person und mietet die Räume von einer anderen – dann hängen zwei Verträge mit unterschiedlichen Laufzeiten und Kündigungsregeln aneinander. Endet einer, ist der andere häufig wertlos. Beide Verträge sollten daher aufeinander abgestimmt sein.