Wo der Kündigungsschutz gilt, kann ein Vermieter eine Wohnung nicht einfach kündigen, sondern braucht einen der gesetzlich aufgezählten Gründe und den Weg über das Gericht. Nahe Angehörige aus dem gemeinsamen Haushalt können bei dringendem Wohnbedarf eintreten. Ob der Schutz greift, hängt von Gebäudeart, Baujahr und Förderung ab.
Ausführlich erklärt
Der Kündigungsschutz ist eines der prägenden Elemente des österreichischen Mietrechts. Er bewirkt, dass ein Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis nicht frei beenden kann, sondern nur aus den im Gesetz abschließend aufgezählten wichtigen Gründen. Entscheidend ist der Anwendungsbereich. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt der Schutz uneingeschränkt.
Erfasst sind vor allem Wohnungen in Gebäuden, die vor bestimmten Stichtagen errichtet wurden, sowie geförderte Objekte. Im Teilanwendungsbereich gelten nur einzelne Bestimmungen. Nicht erfasst sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, bestimmte freifinanzierte Neubauten, Ferien- und Zweitwohnungen sowie Dienstwohnungen – dort richtet sich die Beendigung nach Vertrag und ABGB. Der Schutz wirkt auf mehreren Ebenen.
Erstens über den geschlossenen Katalog der Kündigungsgründe. Zweitens über die Interessenabwägung, die bei mehreren Gründen vorzunehmen ist und Alter, Gesundheitszustand, Dauer des Mietverhältnisses und familiäre Situation des Mieters berücksichtigt. Drittens über das Verfahren: Die Kündigung erfolgt durch gerichtliche Aufkündigung, die vom Mieter mit Einwendungen bekämpft werden kann. Viertens über die Eintrittsrechte – nahe Angehörige, die im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis haben, können in das Mietverhältnis eintreten, wodurch es über Generationen fortbestehen kann.
Ergänzt wird der Schutz durch die Regelungen zur Befristung. Eine wirksame Befristung setzt Schriftform, einen von vornherein bestimmten Endtermin und die Einhaltung der Mindestdauer voraus. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt das Mietverhältnis als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz. Wirtschaftlich hat der Kündigungsschutz erhebliche Wirkung.
Für Mieter bedeutet er Wohnsicherheit und die Möglichkeit, langfristig zu planen. Für Eigentümer bedeutet er, dass ein Mietverhältnis faktisch nur einvernehmlich oder bei Fehlverhalten des Mieters beendet werden kann. Bei der Bewertung von Zinshäusern ist die Mietvertragsstruktur daher wichtiger als die Quadratmeterzahl: Ein Objekt mit vielen geschützten Altverträgen hat einen anderen Wert als eines mit frei verfügbaren Einheiten. Rechtspolitisch ist der Kündigungsschutz seit Langem umstritten.
Befürworter verweisen auf Wohnsicherheit, auf den Schutz vor Verdrängung und auf die soziale Funktion langfristiger Mietverhältnisse. Kritiker führen an, dass geringe Fluktuation die Verfügbarkeit für Wohnungssuchende einschränkt und Anreize zur Sanierung schwächt. Eine umfassende Reform wurde mehrfach diskutiert, bislang aber nicht umgesetzt. Für die Praxis empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss zu klären, welchem Regime ein Objekt unterliegt – davon hängen Kündigungsschutz, Mietzinsbildung und Befristungsregeln gleichermaßen ab.
Maßgeblich sind Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der Baubewilligung, Art des Gebäudes und eine allfällige Förderung. Für Käufer vermieteter Objekte ist der Kündigungsschutz ein zentraler Bewertungsfaktor. Er bestimmt, ob und wann eine Einheit frei verfügbar wird, und damit die Differenz zwischen dem aktuellen Ertrag und dem am Markt erzielbaren. Eine Mieterliste sollte daher neben Mietzins und Laufzeit auch das anwendbare Regime ausweisen.