Im Teilanwendungsbereich gilt nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes – typischerweise bei frei finanzierten Neubauten. Anwendbar bleiben etwa die Regeln zu Betriebskosten und deren Abrechnung. Nicht anwendbar sind Mietzinsobergrenzen und Kündigungsschutz: Die Miete ist frei vereinbar, die Beendigung richtet sich nach dem Vertrag. Der Klauselschutz für Verbraucher bleibt bestehen.
Ausführlich erklärt
Der Teilanwendungsbereich ist eine von drei Stufen, in denen das Mietrechtsgesetz auf Mietverhältnisse einwirkt. Im Vollanwendungsbereich gelten sämtliche Schutzbestimmungen, außerhalb des Anwendungsbereichs gar keine – im Teilanwendungsbereich gilt nur ein Teil. Erfasst sind insbesondere Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer Baubewilligung nach den maßgeblichen Stichtagen ohne öffentliche Mittel errichtet wurden, also freifinanzierte Neubauten. Weiters fallen Objekte in bestimmten Konstellationen darunter, etwa nach Dachgeschoßausbauten oder Zubauten ab bestimmten Zeitpunkten sowie Wohnungen in Gebäuden mit wenigen Wohneinheiten unter bestimmten Voraussetzungen.
Die Zuordnung hängt von Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der Baubewilligung, Art des Gebäudes und einer allfälligen Förderung ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Welche Bestimmungen gelten, ist der Kern der Sache. Anwendbar sind unter anderem die Regelungen über die Betriebskosten mit ihrem abschließenden Katalog und der Abrechnungspflicht samt Einsichtsrecht, bestimmte Erhaltungspflichten, die Bestimmungen über die Weitergabe und Untervermietung, die Regelungen zur Aufteilung der Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen sowie die Zuständigkeit der Schlichtungsstelle für die erfassten Angelegenheiten. Nicht anwendbar sind dagegen die zentralen preisbildenden und beendigungsbezogenen Bestimmungen.
Der Mietzins ist frei vereinbar – Richtwert- und Kategoriesystem gelten nicht, ebenso wenig der Befristungsabschlag. Und der Kündigungsschutz mit dem abschließenden Katalog der Kündigungsgründe greift nicht; die Beendigung richtet sich nach Vertrag und ABGB. Für Mieter bedeutet das eine deutlich schwächere Position als im Vollanwendungsbereich: kein Preisschutz, kein gesetzlicher Kündigungsschutz. Erhalten bleiben aber die Kontrollmöglichkeiten bei den Betriebskosten und bestimmte Erhaltungsansprüche.
Ergänzend greifen die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes, insbesondere die Klauselkontrolle – zahlreiche verbreitete Vertragsklauseln sind auch hier unwirksam. Für Vermieter bedeutet der Teilanwendungsbereich Gestaltungsfreiheit bei Mietzins und Vertragsdauer, verbunden mit der Pflicht zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung. Praktisch wesentlich ist, die Zuordnung vor Vertragsabschluss zu klären. Davon hängen Mietzinshöhe, Befristungsregeln und Beendigungsmöglichkeiten gleichermaßen ab.
Die Frage lässt sich anhand von Baujahr, Baubewilligung und Förderungshistorie beantworten; Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer für Mieter sowie die entsprechenden Interessenvertretungen für Vermieter. Für Käufer vermieteter Objekte ist die Einordnung ein zentraler Bewertungsfaktor: Sie bestimmt, ob der Mietzins angepasst und ob ein Mietverhältnis beendet werden kann – und damit die Differenz zwischen Ist-Ertrag und Marktpotenzial. Eine Mieterliste sollte daher zu jeder Einheit das anwendbare Regime ausweisen. Zu unterscheiden ist der Teilanwendungsbereich schließlich von den vollständig ausgenommenen Objekten: Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Zweitwohnungen sowie Dienstwohnungen unterliegen dem Mietrechtsgesetz gar nicht; dort gilt allein das Bestandrecht des ABGB.
Auch dort greift jedoch die Klauselkontrolle des Konsumentenschutzgesetzes, sofern ein Unternehmer an einen Verbraucher vermietet. Zahlreiche verbreitete Vertragsklauseln sind auf dieser Grundlage unwirksam. Für Mieter bleibt das ein wirksamer Schutz, auch wenn der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes nicht greift.