Ist der Mietzins frei, gibt es für seine Höhe keine gesetzliche Obergrenze. Das gilt etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei bestimmten Neubauten und bei Geschäftsräumen. Grenzenlos ist er trotzdem nicht: Wucher und benachteiligende Klauseln bleiben unwirksam, und Betriebskosten müssen weiterhin abgerechnet werden. Im Zweifel hilft eine Mietzinsüberprüfung.
Ausführlich erklärt
Vom freien Mietzins spricht man, wenn die Höhe der Miete zwischen den Vertragsparteien ohne gesetzliche Obergrenze vereinbart werden kann. Er steht damit im Gegensatz zur gebundenen Mietzinsbildung nach dem Mietrechtsgesetz, die insbesondere über den Richtwert- und den Kategoriemietzins wirkt. Entscheidend ist, welchem Regime ein Objekt unterliegt. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Mietzinsbildung gebunden – dort gelten Obergrenzen, Zu- und Abschläge und ein Befristungsabschlag.
Frei vereinbart werden darf der Mietzins hingegen in mehreren Konstellationen: bei Objekten außerhalb des Anwendungsbereichs, etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei Wohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer Baubewilligung ab bestimmten Stichtagen ohne öffentliche Mittel errichtet wurden, bei Dachgeschoßausbauten und Zubauten ab bestimmten Zeitpunkten sowie bei Objekten, die nur in den Teilanwendungsbereich fallen. Auch bei Geschäftsräumen ist der Mietzins grundsätzlich frei. Die Zuordnung ist nicht immer offensichtlich und hängt von Baujahr, Art des Gebäudes, Zeitpunkt der Baubewilligung und einer allfälligen Förderung ab. Weil davon erhebliche Beträge abhängen, sollte sie vor Vertragsabschluss geklärt werden.
Mietervereinigung, Arbeiterkammer und Schlichtungsstellen bieten dazu Beratung an. Frei bedeutet allerdings nicht grenzenlos. Es gelten die allgemeinen Schranken des Zivilrechts: Ein Vertrag, der gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig; das betrifft insbesondere Fälle des Wuchers, bei denen ein auffallendes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung unter Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder Leichtsinns vereinbart wird. Gegenüber Verbrauchern greifen zusätzlich die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes, insbesondere zur Wirksamkeit überraschender oder gröblich benachteiligender Vertragsklauseln.
Auch Nebenabreden wie überhöhte Ablösen bleiben unabhängig vom Mietzinsregime unzulässig, soweit das Mietrechtsgesetz anwendbar ist. Zu beachten ist ferner, dass auch bei freiem Mietzins die übrigen Positionen der Vorschreibung nachvollziehbar bleiben müssen. Betriebskosten sind grundsätzlich abzurechnen und dürfen nicht als verdeckter Mietbestandteil dienen; eine pauschale Überwälzung sämtlicher Hauskosten hält einer Prüfung häufig nicht stand. Für Vermieter bedeutet der freie Mietzins Ertragschancen, aber auch Verantwortung bei der Preisfindung.
Eine über dem Markt liegende Forderung führt zu längeren Leerständen und häufigeren Mieterwechseln, was den Ertrag über die Haltedauer oft stärker mindert als ein moderater Ansatz. Für Mieter empfiehlt sich, vor Vertragsabschluss die Marktmiete vergleichbarer Objekte zu erheben und die Gesamtbelastung inklusive Betriebskosten, Heizkosten und allfälliger Vergebührung zu betrachten. Ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Betriebskosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis. Wer unsicher ist, ob eine Wohnung tatsächlich dem freien Regime unterliegt, kann eine Mietzinsüberprüfung veranlassen.
Stellt sich heraus, dass eine gebundene Mietzinsbildung gilt, können zu viel bezahlte Beträge innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht.