Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, darf der Vermieter bei sehr niedrigen Altmieten zusätzlich zum Hauptmietzins einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einheben. Das Geld ist zweckgebunden und nur für Arbeiten am Haus bestimmt. Wird es nicht rechtzeitig dafür verwendet, muss es samt Zinsen zurückgezahlt werden.
Ausführlich erklärt
Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, meist als EVB abgekürzt, ist ein zusätzlicher Betrag, den ein Vermieter im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter bestimmten Voraussetzungen neben dem Hauptmietzins einheben darf. Er dient dazu, in Häusern mit sehr niedrigen Altmietzinsen überhaupt Mittel für die Erhaltung des Gebäudes verfügbar zu machen. Der Hintergrund ist ein strukturelles Problem des österreichischen Altbaubestands. Bei Mietverhältnissen mit Kategoriemietzins oder anderen historisch niedrigen Hauptmietzinsen reichen die Einnahmen häufig nicht aus, um Dach, Fassade, Steigleitungen oder Fenster zu erhalten.
Der Gesetzgeber hat daher die Möglichkeit geschaffen, den Mietzins bis zu einer bestimmten Obergrenze anzuheben, die sich an den Kategoriebeträgen orientiert. Die konkreten Grenzwerte hängen von der Ausstattungskategorie und vom Zeitpunkt ab; sie sind gesetzlich festgelegt und werden valorisiert. Wesentlich ist die Zweckbindung. Der EVB darf ausschließlich für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus verwendet werden.
Er fließt in die Mietzinsreserve ein und ist gesondert zu verrechnen. Werden die eingehobenen Beträge nicht innerhalb eines gesetzlich festgelegten Zeitraums für solche Arbeiten verwendet, sind sie den Mietern zurückzuzahlen – samt Verzinsung. Diese Rückzahlungspflicht ist der entscheidende Unterschied zu einer gewöhnlichen Mietzinserhöhung. Für die Einhebung bestehen Formvorschriften.
Der Vermieter hat die Vorschreibung schriftlich anzukündigen und dabei anzugeben, welcher Betrag als EVB eingehoben wird. Die Vorschreibung muss den Beitrag gesondert ausweisen, damit Mieter die Verwendung nachvollziehen können. Für Mieter ergeben sich daraus konkrete Rechte. Sie können die Verwendung der Beträge überprüfen lassen und im Fall unterbliebener Verwendung die Rückzahlung verlangen.
Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht. Sinnvoll ist, die Vorschreibungen aufzubewahren und den EVB-Anteil über die Jahre zu dokumentieren, weil eine spätere Rekonstruktion aufwendig ist. Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet der EVB einen erhöhten Dokumentationsaufwand, schafft aber Planungssicherheit für notwendige Sanierungen. Er ist damit ein Instrument, das Erhaltung ermöglicht, ohne den Hauptmietzins dauerhaft anzuheben.
Zu beachten ist, dass der EVB nur in bestimmten Konstellationen zulässig ist. Bei frei vereinbarten Mietzinsen oder außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes greift die Regelung nicht. Wer eine entsprechende Vorschreibung erhält, sollte daher zunächst klären, welchem Regime das Mietverhältnis unterliegt – Mietervereinigung und Arbeiterkammer bieten dazu Beratung an. Für Käufer eines Zinshauses ist der EVB ein relevanter Prüfpunkt.
Bereits eingehobene, aber noch nicht verwendete Beträge begründen eine Verpflichtung gegenüber den Mietern, die mit dem Objekt übergeht. Die Mietzinsreserve und die EVB-Verrechnung sollten daher Teil der Kaufprüfung sein. Eine Aufstellung der Hausverwaltung über eingehobene und verwendete Beträge gehört in die Unterlagensammlung jeder Zinshaustransaktion. Fehlt sie, ist das ein Hinweis auf lückenhafte Verwaltung und rechtfertigt eine vertiefte Prüfung.