Die monatliche Mietzinsvorschreibung zeigt, woraus sich die Miete zusammensetzt. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, sind Hauptmietzins, Betriebskosten, Kosten für Aufzug oder Waschküche, Entgelt für mitvermietete Möbel und Umsatzsteuer getrennt auszuweisen; ein einzelner Gesamtbetrag genügt nicht. Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet.
Ausführlich erklärt
Die Mietzinsvorschreibung ist die monatliche Aufstellung, mit der dem Mieter der zu zahlende Betrag bekanntgegeben wird. Sie ist mehr als eine Zahlungsaufforderung: Ihre Gliederung entscheidet darüber, ob sich die Zulässigkeit des Mietzinses überhaupt überprüfen lässt. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind die Bestandteile getrennt auszuweisen. Das sind der Hauptmietzins, der Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, der Anteil an besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug oder Waschküche, ein allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände sowie die Umsatzsteuer.
Heiz- und Warmwasserkosten erscheinen bei gemeinschaftlichen Anlagen nicht in der Vorschreibung, sondern werden gesondert nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet. Eine Vorschreibung, die lediglich einen Gesamtbetrag nennt, erschwert jede Kontrolle und entspricht den Anforderungen nicht. Mieter können eine gegliederte Darstellung verlangen. Bei der Prüfung lohnt der Blick auf mehrere Punkte.
Erstens der Hauptmietzins: Hält er die zulässige Obergrenze ein, wurde der Befristungsabschlag berücksichtigt, ist ein allfälliger Lagezuschlag begründet und wurde er bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntgegeben? Zweitens die Betriebskosten: Handelt es sich um eine Akontozahlung mit jährlicher Abrechnung oder um eine Pauschale, und entspricht die Höhe der letzten Abrechnung? Drittens die Umsatzsteuer: Wird sie auf die richtigen Bestandteile und mit dem zutreffenden Satz angesetzt? Viertens die Nutzfläche, die den Verteilungsschlüsseln zugrunde liegt.
Häufige Fehler sind die Verrechnung von Positionen, die nicht im abschließenden Betriebskostenkatalog stehen – Erhaltung und Reparaturen fallen ausdrücklich nicht darunter –, ein zu hoch angesetzter Flächenanteil, eine nicht angekündigte oder falsch berechnete Indexanpassung sowie ein Möblierungszuschlag, der nicht am Zeitwert der Einrichtung orientiert ist. Wird eine Anpassung vorgenommen, ist sie schriftlich und rechtzeitig vor dem betreffenden Zahlungstermin anzukündigen, unter Angabe der Berechnung. Eine Erhöhung, die ohne Ankündigung in der Vorschreibung auftaucht, ist nicht wirksam vereinbart. Für die Zahlung ist zu beachten, dass für die Rechtzeitigkeit in aller Regel die Gutschrift auf dem Empfängerkonto maßgeblich ist, nicht die Auftragserteilung.
Bei knapper Terminplanung entsteht sonst Verzug mit Zinsen und Mahnspesen. Bestehen Zweifel, kann eine Überprüfung veranlasst werden; zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht. Zu viel bezahlte Beträge können innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Für Vermieter ist die saubere Gliederung nicht nur gesetzliche Anforderung, sondern verhindert Auseinandersetzungen und erleichtert die jährliche Abrechnung. Sie ist zudem Voraussetzung dafür, dass eine Wertsicherung und ein allfälliger Lagezuschlag nachvollziehbar bleiben. Für Käufer vermieteter Objekte gehören die Vorschreibungen der letzten Jahre zur Unterlagenprüfung. Aus ihnen ergibt sich, wie der Mietzins zusammengesetzt ist, ob Anpassungen vorgenommen wurden und ob ein Rückforderungsrisiko besteht.