Was ein Mieter insgesamt zahlt, heißt Gesamtmietzins. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, besteht er aus Hauptmietzins, Anteil an Betriebskosten, Beitrag für Gemeinschaftsanlagen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Kosten für Heizung und Warmwasser aus einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet. Die Vorschreibung muss die Teile getrennt ausweisen.
Ausführlich erklärt
Der Gesamtmietzins ist der Betrag, den ein Mieter insgesamt zu entrichten hat. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist er nicht frei zusammengesetzt, sondern folgt einer gesetzlich vorgegebenen Struktur. Diese Systematik zu kennen, ist die Grundlage jeder Überprüfung einer Vorschreibung. Das Gesetz nennt vier Bestandteile.
Erstens den Hauptmietzins: das Entgelt für die Überlassung des Mietgegenstands. Er ist der einzige Bestandteil, der bei gebundener Mietzinsbildung einer Obergrenze unterliegt – etwa nach dem Richtwert- oder Kategoriesystem – und von dem der Befristungsabschlag berechnet wird. Zweitens den Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben. Drittens den Anteil an besonderen Aufwendungen, insbesondere für Gemeinschaftsanlagen wie Aufzug, Waschküche oder Sauna.
Viertens das angemessene Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen, etwa eine Einbauküche oder Möblierung. Hinzu kommt die Umsatzsteuer, bei Wohnraum mit dem ermäßigten Satz. Nicht Bestandteil des Gesamtmietzinses sind die Heiz- und Warmwasserkosten, wenn eine gemeinschaftliche Anlage besteht: Sie werden nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz gesondert abgerechnet. Ebenso wenig gehören Strom, Internet, Haushaltsversicherung oder eine Kaution dazu.
Für die Praxis folgt daraus eine klare Anforderung an die Vorschreibung: Die Bestandteile müssen getrennt ausgewiesen sein. Eine Vorschreibung, die lediglich einen Gesamtbetrag nennt, erschwert jede Prüfung und ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht ausreichend. Nur bei getrennter Darstellung lässt sich feststellen, ob der Hauptmietzins die zulässige Obergrenze einhält, ob der Befristungsabschlag berücksichtigt wurde und ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden. Ein häufiger Streitpunkt sind Positionen, die als vermeintlicher Mietzinsbestandteil erscheinen, tatsächlich aber unzulässig sind.
Dazu zählen pauschale Zuschläge ohne erkennbare Gegenleistung, überhöhte Möblierungszuschläge für abgenutzte Einrichtung oder die Überwälzung von Kosten, die nicht zum abschließenden Betriebskostenkatalog gehören – etwa Reparaturen oder Sanierungsanteile. Für Mieter empfiehlt sich daher, die Vorschreibung mit dem Mietvertrag abzugleichen und bei Unklarheiten eine Mietzinsüberprüfung in Anspruch zu nehmen. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Für Vermieter gilt: Eine saubere, gegliederte Vorschreibung ist nicht nur eine gesetzliche Anforderung, sondern verhindert Auseinandersetzungen. Sie macht nachvollziehbar, wofür gezahlt wird, und erleichtert die jährliche Abrechnung erheblich. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bestimmten Neubauten – ist die Struktur freier gestaltbar. Auch dort empfiehlt sich jedoch eine getrennte Ausweisung, weil pauschale Überwälzungen gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam sind und die Betriebskosten ohnehin abzurechnen bleiben.
Für Mietinteressenten lohnt beim Vergleich mehrerer Objekte, stets den Gesamtbetrag heranzuziehen und die Heizkosten gesondert abzuschätzen. Ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Betriebs- und Heizkosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis.