Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, müssen Mieter Erhaltungs- und bestimmte Verbesserungsarbeiten zulassen und Zutritt gewähren, sofern das zumutbar ist. Angekündigt werden muss rechtzeitig; ohne Ankündigung darf nur bei Gefahr im Verzug jemand herein. Beeinträchtigen Lärm, Staub oder ein Gerüst den Wohnwert, darf die Miete gemindert werden.
Ausführlich erklärt
Die Duldungspflicht verpflichtet den Mieter, bestimmte Arbeiten am Mietgegenstand oder am Haus zuzulassen und den dafür nötigen Zutritt zu gewähren. Sie ist das Gegenstück zur Erhaltungspflicht des Vermieters: Wer zur Instandhaltung verpflichtet ist, muss sie auch durchführen können. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Pflicht ausdrücklich geregelt. Zu dulden sind Erhaltungsarbeiten, also die Behebung ernster Schäden des Hauses und die Instandhaltung jener Teile, für die der Vermieter zuständig ist.
Ebenso zu dulden sind bestimmte Verbesserungsarbeiten, etwa der Anschluss an eine Zentralheizung, die Errichtung eines Aufzugs, thermische Sanierungen oder die Erneuerung von Steigleitungen. Voraussetzung ist stets, dass die Arbeiten nach Abwägung aller Interessen zumutbar sind. Erfasst ist auch die Duldung von Arbeiten, die nicht der eigenen Wohnung, sondern anderen Mietgegenständen oder dem Haus insgesamt dienen – etwa wenn Leitungen durch eine Wohnung geführt werden müssen. An die Pflicht knüpfen Verfahrensanforderungen.
Die Arbeiten sind rechtzeitig anzukündigen, Art und voraussichtliche Dauer sind bekanntzugeben, und die Durchführung hat möglichst schonend zu erfolgen. Ein Zutritt ohne Ankündigung ist nur bei Gefahr im Verzug zulässig, etwa bei einem Wasserrohrbruch. Verweigert ein Mieter die Duldung, kann sie gerichtlich durchgesetzt werden; umgekehrt kann ein Mieter überschießende oder unzumutbare Maßnahmen abwehren. Wichtig sind die Gegenrechte des Mieters.
Wird der Gebrauch der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt – durch Lärm, Staub, Gerüst vor den Fenstern, Ausfall von Heizung oder Wasser –, besteht Anspruch auf Mietzinsminderung. Sie tritt nach dem Gesetz von selbst ein, sollte aber schriftlich angezeigt und dokumentiert werden. Entstehen dem Mieter Vermögensnachteile, etwa durch beschädigte Einrichtung oder notwendige Ersatzunterbringung, kommen Ersatzansprüche in Betracht. Nach Abschluss der Arbeiten ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.
Von der mietrechtlichen Duldungspflicht zu unterscheiden ist die nachbarrechtliche Duldung, bei der es darum geht, dass ein Nachbar das Betreten seines Grundstücks für Bauarbeiten am angrenzenden Gebäude zulassen muss. Beide Institute folgen ähnlichen Grundgedanken, betreffen aber unterschiedliche Rechtsverhältnisse. Praktisch empfiehlt sich beiden Seiten ein sachlicher Umgang. Vermieter und Hausverwaltungen fahren gut damit, frühzeitig und transparent zu informieren, Zeitfenster abzustimmen und Ansprechpartner zu benennen.
Mieter wiederum sollten den Zustand vor Beginn fotografisch festhalten, Beeinträchtigungen protokollieren und Beanstandungen schriftlich melden. Diese Dokumentation ist die Grundlage für eine allfällige Mietzinsminderung und für Ersatzansprüche. Für Wohnungseigentümer gilt eine vergleichbare Logik: Auch sie müssen Arbeiten an allgemeinen Teilen dulden, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden und ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen – etwa Fassadensanierung, Fenstertausch oder die Erneuerung von Steigleitungen, die durch die eigene Wohnung führen. Auch hier bestehen Ankündigungspflichten und Anspruch auf schonende Ausführung sowie auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.