Der Bestandnehmer ist die Gegenseite: der Mieter bei Miete, der Pächter bei Pacht. Ihm steht der ungestörte Gebrauch zu; ist er eingeschränkt, etwa durch einen Wasserschaden, mindert sich der Mietzins. Dafür zahlt er pünktlich, behandelt das Objekt schonend und meldet Schäden sofort. Normale Abnutzung muss er nicht ersetzen.
Ausführlich erklärt
Bestandnehmer ist der juristische Begriff für jene Vertragspartei, die eine Sache zum Gebrauch übernimmt – also der Mieter bei der Miete und der Pächter bei der Pacht. Der Ausdruck entstammt dem Bestandvertragsrecht des ABGB und begegnet in Verträgen, Gesetzestexten und Gerichtsentscheidungen. Das zentrale Recht des Bestandnehmers ist der ungestörte Gebrauch des Bestandgegenstands im vereinbarten Umfang. Wird dieser Gebrauch eingeschränkt – etwa durch einen Wasserschaden, eine ausgefallene Heizung, erhebliche Baulärmbelastung oder unbehobene Mängel –, besteht ein Anspruch auf Mietzinsminderung.
Diese tritt nach dem Gesetz von selbst ein und muss nicht vereinbart werden; in der Praxis sollte die Beeinträchtigung dennoch unverzüglich schriftlich angezeigt und dokumentiert werden, weil ansonsten Beweisprobleme drohen. Weitere Rechte betreffen die Einsicht in Betriebskostenabrechnungen, die Rückforderung der Kaution samt Zinsen nach ordnungsgemäßer Rückgabe sowie – im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – Kündigungsschutz und Mietzinsobergrenzen. Auf der Pflichtenseite steht zunächst die pünktliche Zahlung des vereinbarten Mietzinses samt Betriebskosten. Hinzu kommt die schonende und vertragsgemäße Behandlung des Objekts: Der Bestandnehmer hat kleinere Instandhaltungsarbeiten im Inneren zu tragen, die durch seinen Gebrauch veranlasst sind, sowie Schäden zu vertreten, die er oder Personen aus seinem Bereich verursachen.
Wesentliche Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Bestandgebers. Weiters bestehen Anzeigepflichten: Schäden, die den Bestandgeber zur Behebung verpflichten, sind unverzüglich zu melden – wer das unterlässt, haftet für vergrößerte Folgeschäden. Zur Beendigung stehen dem Bestandnehmer je nach Vertragsart unterschiedliche Wege offen. Bei unbefristeten Verträgen kann er unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Frist kündigen.
Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im MRG-Bereich besteht nach Ablauf eines Jahres ein einseitiges Kündigungsrecht mit dreimonatiger Frist zum Monatsletzten. Bei erheblicher Unbrauchbarkeit des Objekts kommt eine vorzeitige Auflösung in Betracht. Praktisch relevant sind zwei Abgrenzungen. Der Hauptmieter steht in direktem Vertragsverhältnis zum Eigentümer oder sonstigen Bestandgeber, der Untermieter dagegen zum Hauptmieter; seine Rechtsposition ist schwächer, weil sie vom Hauptmietverhältnis abhängt.
Und bei mehreren Mietern desselben Objekts haften diese üblicherweise zur ungeteilten Hand – jeder kann für die gesamte Miete in Anspruch genommen werden, was bei Wohngemeinschaften regelmäßig unterschätzt wird. Empfehlenswert ist, bei Vertragsbeginn ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen zu erstellen und den Vertrag samt allen Abrechnungen dauerhaft aufzubewahren. Diese Unterlagen sind die Grundlage für jede spätere Auseinandersetzung über Kaution, Betriebskosten oder Rückstellungszustand. Bei Vertragsende ist zu beachten, dass der Bestandnehmer das Objekt in jenem Zustand zurückzustellen hat, der sich bei vertragsgemäßem Gebrauch ergibt.
Normale Abnutzung ist nicht zu ersetzen. Pauschale Verpflichtungen zur Neuausmalung oder zur Wiederherstellung eines Neuzustands sind gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam und sollten im Zweifel geprüft werden.