Fehlt in einer Wohnung das Wasser oder die Toilette im Inneren, oder funktioniert eines davon nicht, gilt Kategorie D, die niedrigste Stufe. Umgangssprachlich heißen solche Wohnungen Substandard, klassisch die Bassenawohnung im Gründerzeithaus. Die Miete ist sehr niedrig, dafür ist die Rechtsposition der Mieter besonders stark.
Ausführlich erklärt
Die Wohnungskategorie D ist die niedrigste Stufe des Kategoriesystems im Mietrechtsgesetz. Sie liegt vor, wenn eine Wohnung entweder keine Wasserentnahmestelle oder kein Klosett im Inneren aufweist – oder wenn eines dieser Merkmale zwar vorhanden, aber nicht brauchbar ist. Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Fälle. Bei einer Kategorie-D-Wohnung in brauchbarem Zustand sind die vorhandenen Einrichtungen funktionsfähig, es fehlt lediglich eines der genannten Merkmale.
Ist die Wohnung dagegen unbrauchbar – etwa weil das Klosett defekt ist oder die Wasserentnahmestelle nicht funktioniert –, gilt ein niedrigerer Kategoriebetrag. Diese Unterscheidung wirkt sich unmittelbar auf den zulässigen Kategoriemietzins aus. Umgangssprachlich werden Wohnungen dieser Kategorie als Substandardwohnungen bezeichnet. Typisch war die Situation in Gründerzeithäusern, in denen sich Wasserentnahmestelle und Klosett auf dem Gang befanden und von mehreren Parteien gemeinsam genutzt wurden – die sogenannte Bassenawohnung.
Der Bestand ist in Österreich über die Jahrzehnte stark zurückgegangen. Sanierungsprogramme, Förderungen der Länder und die Aufwertung bei Mieterwechseln haben dazu geführt, dass solche Wohnungen heute nur noch einen kleinen Anteil des Wohnungsbestands ausmachen. Wo sie bestehen, handelt es sich meist um langjährige Mietverhältnisse. Rechtlich bedeutsam sind die Erhaltungspflichten.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat der Vermieter ernste Schäden des Hauses zu beheben und erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen. Ein Anspruch des Mieters auf Anhebung des Ausstattungsstandards folgt daraus jedoch nicht; die Verpflichtung bezieht sich auf die Erhaltung, nicht auf die Verbesserung. Für die Aufwertung bestehen mehrere Instrumente. Der Vermieter kann Verbesserungsarbeiten durchführen, die der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu dulden hat, und dafür unter den gesetzlichen Bedingungen eine Mietzinserhöhung beantragen.
Zusätzlich stehen Förderungen der Wohnbauförderung für die Kategorieanhebung zur Verfügung. Häufiger erfolgt die Modernisierung allerdings erst bei einem Mieterwechsel, weil sie dann ohne Rücksicht auf ein bestehendes Mietverhältnis durchgeführt werden kann. Für Käufer von Zinshäusern sind Wohnungen dieser Kategorie ambivalent zu beurteilen. Der laufende Ertrag ist sehr gering, weil der Kategoriemietzins deutlich unter dem Marktniveau liegt.
Zugleich besteht erhebliches Aufwertungspotenzial, das allerdings Investitionen erfordert und dessen Realisierung zeitlich ungewiss ist, solange das Mietverhältnis besteht. Diese Differenz zwischen Ist-Ertrag und Potenzial ist bei Zinshausbewertungen der zentrale Punkt. Für Mieter solcher Wohnungen ist wichtig zu wissen, dass der niedrige Mietzins mit einer starken Rechtsposition einhergeht: unbefristete Verträge, weitreichender Kündigungsschutz und Eintrittsrechte naher Angehöriger. Vor einer einvernehmlichen Vertragsänderung oder einem Wohnungstausch empfiehlt sich daher eine Beratung, weil dabei diese Position verloren gehen kann.
Ein einvernehmlicher Neuabschluss führt regelmäßig in das aktuelle Regime mit höherem Mietzins. Da die Kategoriebeträge gesetzlich festgelegt und valorisiert werden, ist bei konkreten Berechnungen stets der aktuelle Stand heranzuziehen.