Wo das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, gilt für ältere Wohnungen der Richtwertmietzins: Je Bundesland ist ein Grundbetrag je Quadratmeter für eine gedachte Normwohnung festgelegt. Zu- und Abschläge für Ausstattung, Lage im Haus, Lift oder Zustand verändern ihn. Ein Lagezuschlag muss schriftlich bekanntgegeben werden; befristete Verträge bekommen einen Abschlag.
Ausführlich erklärt
Der Richtwertmietzins ist das heute wichtigste System der Mietzinsbildung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Er gilt für Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor dem maßgeblichen Stichtag, sofern nicht der Kategoriemietzins oder der angemessene Mietzins zur Anwendung kommt. Ausgangspunkt ist der Richtwert, der für jedes Bundesland gesondert festgelegt und in bestimmten Abständen valorisiert wird. Er beschreibt den Mietzins je Quadratmeter Nutzfläche und Monat für eine gedachte Normwohnung: eine Wohnung der Ausstattungskategorie A in brauchbarem Zustand, in einem Gebäude mit ordnungsgemäßem Erhaltungszustand, in durchschnittlicher Lage.
Vom Richtwert ausgehend werden Zu- und Abschläge gerechnet, die die Abweichungen der konkreten Wohnung von dieser Normwohnung abbilden. Werterhöhend wirken etwa eine überdurchschnittliche Ausstattung, ein Balkon oder eine Terrasse, ein Lift bei höheren Geschoßen, eine ruhige Lage im Haus oder ein guter Erhaltungszustand. Wertmindernd wirken ungünstige Grundrisse mit Durchgangszimmern, fehlender Lift, Lärmbelastung, schlechte Belichtung oder Sanierungsstau. Ein eigener und häufig strittiger Posten ist der Lagezuschlag.
Er kommt nur in Betracht, wenn die Lage der Liegenschaft besser ist als die durchschnittliche Lage, und leitet sich aus dem Unterschied der Grundkosten ab. Zwei formale Voraussetzungen sind wesentlich: Die maßgeblichen Umstände sind dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich bekanntzugeben, andernfalls ist der Zuschlag nicht wirksam vereinbart. Und in Wien ist er für bestimmte Gründerzeitviertel gesetzlich ausgeschlossen. Bei befristeten Verträgen ist vom so ermittelten Betrag der gesetzlich vorgesehene Befristungsabschlag abzuziehen.
Wird ein befristeter Vertrag später in ein unbefristetes Verhältnis umgewandelt, entfällt der Abschlag für die Zukunft. Für Mieter lohnt eine Prüfung, weil Fehler häufig sind. Zu hinterfragen sind die angesetzte Nutzfläche, die Begründung der Zuschläge, das Vorliegen und die Bekanntgabe eines Lagezuschlags sowie die Berücksichtigung des Befristungsabschlags. Eine Mietzinsüberprüfung erfolgt in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle dort, sonst beim Bezirksgericht; zu viel bezahlte Beträge können innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden.
Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Für Vermieter empfiehlt sich, die Herleitung zu dokumentieren: Ausgangsrichtwert, jeder einzelne Zu- und Abschlag mit Begründung, allfälliger Lagezuschlag samt nachweislicher Bekanntgabe und der Befristungsabschlag. Diese Aufstellung ist im Streitfall die Grundlage – und ein unwirksam vereinbarter Zuschlag führt zu Rückforderungen, die über Jahre zurückreichen können. Rechtspolitisch ist das Richtwertsystem umstritten.
Kritisiert werden die schwer nachvollziehbare Ermittlung der Zuschläge, die hohe Zahl an Verfahren und die daraus folgende Rechtsunsicherheit für beide Seiten; verteidigt wird es als Instrument, das Lage und Ausstattung differenziert berücksichtigt. Eine Reform wurde mehrfach diskutiert, bislang aber nicht umgesetzt. Für Wohnungssuchende ist der praktische Merksatz: Der Richtwert allein sagt wenig über die zulässige Miete. Erst die Zu- und Abschläge, ein allfälliger Lagezuschlag und der Befristungsabschlag ergeben den zulässigen Betrag.