Wer befristet mietet, hat weniger Wohnsicherheit und soll dafür weniger zahlen: Vom zulässigen Hauptmietzins wird ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz abgezogen. Das gilt nur dort, wo der Mietzins ohnehin begrenzt ist. Geht der Vertrag in ein unbefristetes Verhältnis über, fällt der Abschlag weg. Zu viel Gezahltes lässt sich zurückfordern.
Ausführlich erklärt
Der Befristungsabschlag ist eine gesetzlich vorgeschriebene Reduktion des zulässigen Hauptmietzinses bei befristeten Wohnungsmietverträgen. Er gleicht aus, dass der Mieter bei einem befristeten Vertrag keine dauerhafte Wohnsicherheit erhält und nach Ablauf der Frist ausziehen oder neu verhandeln muss. Wer weniger Sicherheit bekommt, soll weniger zahlen – das ist der Gedanke dahinter. Anwendbar ist der Abschlag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wenn die Mietzinsbildung gebunden ist – also insbesondere bei Richtwertmietzins und Kategoriemietzins.
Er wird vom nach den mietrechtlichen Regeln ermittelten zulässigen Hauptmietzins abgezogen; das Gesetz legt dafür einen Prozentsatz fest. Nicht betroffen sind die Betriebskosten, allfällige Zuschläge für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und die Umsatzsteuer – der Abschlag bezieht sich ausschließlich auf den Hauptmietzins. Keine Anwendung findet er dort, wo der Mietzins frei vereinbart werden darf. Das betrifft insbesondere Objekte außerhalb des Vollanwendungsbereichs, etwa freifinanzierte Neubauten ab bestimmten Stichtagen, Ein- und Zweifamilienhäuser oder Geschäftsräume.
In diesen Fällen richtet sich der Preis nach dem Markt, und eine Befristung schlägt sich – wenn überhaupt – über die Verhandlungsposition nieder. Praktisch bedeutsam ist der Wegfall des Abschlags. Wird ein befristeter Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis übergeleitet, entfällt der Abschlag für die Zukunft, weil der Grund für die Reduktion weggefallen ist. Der Vermieter kann den Mietzins dann auf den ungeminderten zulässigen Betrag anheben.
Das gilt auch, wenn ein befristeter Vertrag durch wiederholte Verlängerung kraft Gesetzes unbefristet wird. Für Mieter ist das ein wichtiger Punkt: Die Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis bringt mehr Sicherheit, aber möglicherweise auch einen höheren Mietzins. Wird der Abschlag zu Unrecht nicht gewährt, ist der vereinbarte Mietzins insoweit unwirksam. Mieter können die Überschreitung geltend machen und zu viel bezahlte Beträge zurückfordern; zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht.
Für die Rückforderung gelten Fristen, die sich danach richten, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist – eine rechtzeitige Prüfung ist daher ratsam. Für Vermieter ergibt sich daraus eine Abwägung. Eine Befristung bietet Flexibilität, etwa wenn Eigenbedarf absehbar ist oder eine spätere Sanierung geplant wird. Sie kostet aber Ertrag und bindet den Vermieter stärker als den Mieter, weil dieser nach einem Jahr einseitig kündigen kann.
Bei Objekten mit stabiler Nachfrage kann ein unbefristeter Vertrag mit sorgfältig ausgewähltem Mieter wirtschaftlich die bessere Wahl sein. Wer unsicher ist, ob und in welcher Höhe ein Abschlag zusteht, sollte eine Mietzinsüberprüfung in Anspruch nehmen. Mietervereinigungen und Arbeiterkammer bieten dazu Beratung an. Hilfreich sind dabei der Mietvertrag, die aktuelle Zinsvorschreibung und Angaben zu Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung, weil sich daraus der zulässige Betrag rekonstruieren lässt.