Von Hauptmiete spricht man, wenn der Vertrag direkt mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person geschlossen wird. Wer dagegen von einem Mieter weitermietet, ist Untermieter und deutlich schwächer geschützt. Konstruktionen, die den Hauptmieterschutz umgehen sollen, werten Gerichte nach dem wirtschaftlichen Gesamtbild trotzdem als Hauptmiete.
Ausführlich erklärt
Hauptmiete liegt vor, wenn ein Mietvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer der Liegenschaft oder einer diesem gleichgestellten Person geschlossen wird. Sie steht im Gegensatz zur Untermiete, bei der ein Mieter das Objekt seinerseits weitervermietet und der Untermieter nur zum Hauptmieter, nicht aber zum Eigentümer in einer Vertragsbeziehung steht. Die Einordnung ist wirtschaftlich und rechtlich von erheblicher Bedeutung. Nur der Hauptmieter genießt im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den vollen Schutz: gebundene Mietzinsbildung mit Obergrenzen, Kündigungsschutz mit taxativ aufgezählten Kündigungsgründen, gesetzliche Erhaltungspflichten des Vermieters und Eintrittsrechte naher Angehöriger.
Der Untermieter hat eine deutlich schwächere Position; sein Vertrag hängt vom Bestand des Hauptmietverhältnisses ab und endet grundsätzlich mit diesem. Das Mietrechtsgesetz stellt bestimmte Konstellationen der Hauptmiete gleich. Als Hauptmiete gilt insbesondere auch die Anmietung von einem Fruchtnießer, einem Baurechtsberechtigten oder einer Person, die aufgrund eines Rechtsverhältnisses zur Vermietung befugt ist. Entscheidend ist damit nicht das formale Eigentum, sondern die Stellung des Vermieters.
Besonders wichtig ist der Schutz vor Umgehung. Weil die Untermiete für Vermieter attraktiv erscheint – schwächerer Schutz, freiere Mietzinsbildung –, wurden in der Vergangenheit Konstruktionen eingesetzt, bei denen zwischen Eigentümer und tatsächlichem Nutzer eine Zwischenperson geschaltet wurde. Das Gesetz enthält dazu Regelungen, die solche Scheinuntermietverhältnisse als Hauptmiete behandeln, wenn die Zwischenperson kein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Nutzung hat oder die Konstruktion erkennbar der Umgehung dient. Gerichte prüfen dabei das wirtschaftliche Gesamtbild, nicht die Vertragsbezeichnung.
Praktisch bedeutsam ist die Abgrenzung auch in weniger konstruierten Fällen. Wer eine Wohnung von einer Genossenschaft mietet, ist Hauptmieter. Wer ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft von einem Mitbewohner mietet, der selbst Hauptmieter ist, ist Untermieter – mit allen Folgen für Kündigungsschutz und Mietzins. Bei mehreren Personen, die gemeinsam einen Vertrag unterschreiben, sind alle Hauptmieter und haften üblicherweise zur ungeteilten Hand.
Für Mietinteressenten empfiehlt sich daher, vor Vertragsabschluss zu klären, mit wem der Vertrag geschlossen wird und in welcher Eigenschaft diese Person auftritt. Ein Blick in den Grundbuchsauszug beantwortet, wer Eigentümer ist. Weicht der Vermieter davon ab, sollte die Grundlage seiner Vermietungsbefugnis erfragt werden. Bestehen Zweifel an der Einordnung, kann eine Überprüfung bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise beim Bezirksgericht beantragt werden.
Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Für Vermieter ist zu beachten, dass eine bewusste Konstruktion zur Umgehung des Hauptmietschutzes im Ergebnis meist nicht trägt und zusätzlich das Risiko der Rückforderung überhöhter Mietzinse mit sich bringt. Eine saubere vertragliche Gestaltung mit klarer Zuordnung ist daher auch aus Vermietersicht der bessere Weg. Die zulässige Miete richtet sich ohnehin nach dem anwendbaren Regime, nicht nach der Bezeichnung im Vertrag.