Wer den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person hat, ist Hauptmieter und nach dem Mietrechtsgesetz geschützt: Gekündigt werden kann nur aus bestimmten Gründen, die Miethöhe ist begrenzt, Erhaltung schuldet der Vermieter. Nahe Angehörige können unter Umständen eintreten. Unterschreiben mehrere gemeinsam, haftet meist jeder für die gesamte Miete.
Ausführlich erklärt
Der Hauptmieter ist jene Person, die in unmittelbarer Vertragsbeziehung zum Vermieter steht – also zum Eigentümer oder zu einer diesem gleichgestellten Person wie einem Fruchtnießer oder Baurechtsberechtigten. Er unterscheidet sich damit vom Untermieter, dessen Vertragspartner der Hauptmieter ist. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist die Stellung des Hauptmieters stark ausgestaltet. Er genießt Kündigungsschutz: Der Vermieter kann nur aus den im Gesetz taxativ aufgezählten wichtigen Gründen aufkündigen.
Er profitiert von der gebundenen Mietzinsbildung mit Obergrenzen und vom Befristungsabschlag bei befristeten Verträgen. Ihm gegenüber bestehen gesetzliche Erhaltungspflichten des Vermieters, und er hat Anspruch auf Einsicht in die Betriebskostenabrechnung samt Belegen. Praktisch besonders bedeutsam sind die Nachfolgeregelungen. Stirbt der Hauptmieter oder gibt er die Wohnung auf, können bestimmte nahe Angehörige unter Voraussetzungen in das Mietverhältnis eintreten – erforderlich sind insbesondere ein gemeinsamer Haushalt mit dem bisherigen Mieter und ein dringendes Wohnbedürfnis.
Das Mietverhältnis kann dadurch über Generationen fortbestehen, wobei der Vermieter in bestimmten Konstellationen eine Anhebung des Hauptmietzinses verlangen kann. Wer sich später auf ein Eintrittsrecht berufen will, sollte den gemeinsamen Haushalt dokumentieren können – über Meldedaten, Zahlungsflüsse, Zustelladressen und Zeugen. Ansprüche scheitern in der Praxis selten an der Rechtslage, häufig aber an der Beweisführung. Zur Weitergabe des Mietrechts bestehen eigene Regelungen.
Sie ist nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen zulässig; eine freie Übertragung gegen Entgelt ist unzulässig und fällt unter das Verbot der verbotenen Ablöse. Die Untervermietung ist grundsätzlich möglich, kann aber vertraglich eingeschränkt werden; eine gänzliche Weitergabe der Wohnung oder ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins können einen Kündigungsgrund darstellen. Bei mehreren Hauptmietern – etwa Paaren oder Wohngemeinschaften, die gemeinsam unterschreiben – gilt üblicherweise Haftung zur ungeteilten Hand: Jeder kann für den gesamten Mietzins in Anspruch genommen werden. Das wird bei Wohngemeinschaften regelmäßig unterschätzt.
Scheidet eine Person aus, bleibt sie ohne ausdrückliche Vertragsänderung weiterhin verpflichtet; eine Entlassung aus dem Vertrag bedarf der Zustimmung des Vermieters. Zu den Pflichten zählen pünktliche Zahlung, schonende und vertragsgemäße Nutzung, die Instandhaltung im Inneren, soweit sie durch den Gebrauch veranlasst ist, sowie die unverzügliche Anzeige von Schäden, für deren Behebung der Vermieter zuständig ist. Empfehlenswert ist, Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Kautionsnachweis und sämtliche Abrechnungen dauerhaft aufzubewahren. Diese Unterlagen sind die Grundlage für jede spätere Auseinandersetzung über Kaution, Betriebskosten, Mietzinshöhe oder den Zustand bei Rückgabe – und lassen sich nach Jahren kaum noch rekonstruieren.
Wer unsicher ist, ob der vereinbarte Mietzins zulässig ist, kann eine Mietzinsüberprüfung veranlassen. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht; für die Rückforderung zu viel bezahlter Beträge gelten Fristen.