Bestandgeber nennt das Gesetz die Seite, die eine Sache zum Gebrauch überlässt: den Vermieter bei Miete, den Verpächter bei Pacht. Sie muss das Objekt brauchbar übergeben und erhalten, korrekt abrechnen und die Kaution zurückzahlen. Beim Verkauf eines vermieteten Hauses übernimmt der Käufer die laufenden Verträge.
Ausführlich erklärt
Bestandgeber ist der juristische Sammelbegriff für jene Vertragspartei, die eine Sache zum Gebrauch überlässt – also der Vermieter bei der Miete und der Verpächter bei der Pacht. Der Begriff stammt aus dem Bestandvertragsrecht des ABGB und wird in Gesetzestexten, Verträgen und Gerichtsentscheidungen verwendet, während im Alltag meist von Vermieter gesprochen wird. Die Hauptpflicht des Bestandgebers besteht darin, den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben und während der gesamten Vertragsdauer in diesem Zustand zu erhalten. Was das konkret bedeutet, hängt davon ab, welches Regime gilt.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Umfang der Erhaltungspflicht gesetzlich umschrieben und umfasst insbesondere die Behebung ernster Schäden des Hauses und die Erhaltung der allgemeinen Teile sowie bestimmter Ausstattungsmerkmale in der Wohnung. Außerhalb des MRG richtet sich die Pflicht nach dem ABGB und dem Vertrag; hier bestehen deutlich größere Gestaltungsspielräume, wobei gegenüber Verbrauchern nicht jede Überwälzung wirksam ist. Weitere Pflichten betreffen die Verschaffung des ungestörten Gebrauchs, die ordnungsgemäße Abrechnung von Betriebskosten samt Einsichtsgewährung, die Rückzahlung der Kaution nach Vertragsende und die Wahrung der Privatsphäre – ein Betretungsrecht besteht nur aus wichtigen Gründen und nach Ankündigung. Bei befristeten Verträgen kommt die Einhaltung der Formvorschriften hinzu, weil eine fehlerhafte Befristung zu einem unbefristeten Verhältnis führt.
Auf der Rechteseite steht zunächst der Anspruch auf den vereinbarten Mietzins samt Wertsicherung, soweit zulässig vereinbart. Bei Zahlungsverzug bestehen Mahn- und Kündigungsmöglichkeiten, im Anwendungsbereich des MRG nur aus den gesetzlich aufgezählten wichtigen Gründen. Zur Absicherung offener Forderungen dient neben der Kaution das gesetzliche Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Weiters kann der Bestandgeber die vertragsgemäße Nutzung durchsetzen, Untervermietung unter bestimmten Voraussetzungen untersagen und nach Vertragsende die Rückstellung in vertragsgemäßem Zustand verlangen.
Wichtig ist, dass Bestandgeber und Eigentümer nicht identisch sein müssen. Auch ein Fruchtgenussberechtigter, ein Baurechtsinhaber, ein Hauptmieter bei zulässiger Untervermietung oder eine Verlassenschaft können Bestandgeber sein. Beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft tritt der Erwerber in die bestehenden Verträge ein – der Kauf beendet die Bestandverhältnisse nicht. Für die Praxis empfiehlt sich sorgfältige Dokumentation: Übergabeprotokoll mit Fotos und Zählerständen, klare Regelung der Betriebskosten, schriftliche Vereinbarungen über mitvermietete Einrichtung und eine ordentliche Ablage sämtlicher Abrechnungen.
Der überwiegende Teil mietrechtlicher Auseinandersetzungen entsteht nicht aus Rechtsfragen, sondern aus fehlender Dokumentation. Steuerlich sind die Einnahmen des Bestandgebers je nach Konstellation als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder als betriebliche Einkünfte zu erfassen. Hinzu kommen Fragen der Umsatzsteuer, die bei Wohnraum und Geschäftsraum unterschiedlich behandelt werden, sowie die Abschreibung des Gebäudes. Wer erstmals vermietet, sollte diese Punkte vor der ersten Vorschreibung klären.