Mietausfall bedeutet, dass vereinbarte Zahlungen des Mieters ausbleiben. Auslöser sind häufig Jobverlust, Krankheit oder Trennung, seltener Zahlungsunfähigkeit. Vorbeugen lässt sich mit sorgfältiger Mieterauswahl und einer Kaution von üblicherweise drei Bruttomonatsmieten. Bei Rückstand hilft schriftliches Mahnen mit Frist; oft ist eine Ratenvereinbarung günstiger als ein Gerichtsverfahren.
Ausführlich erklärt
Mietausfall bezeichnet das Ausbleiben vereinbarter Mietzahlungen. Er ist neben Leerstand das wesentliche Ertragsrisiko der Vermietung und wird in der Bewertung über das Mietausfallwagnis pauschal berücksichtigt. Die Ursachen sind unterschiedlich. Häufig sind vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten nach Jobverlust, Krankheit oder Trennung; seltener, aber wirtschaftlich schwerwiegender sind dauerhafte Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz. Hinzu kommen Fälle, in denen der Mieter berechtigt oder unberechtigt eine Mietzinsminderung geltend macht, sowie Auseinandersetzungen über Betriebskostennachzahlungen.
Vorsorge beginnt bei der Auswahl. Üblich sind Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse, eine Bonitätsauskunft mit Zustimmung des Interessenten und – bei jüngeren Mietern – gelegentlich eine Bürgschaft. Dabei sind die Grenzen des Datenschutzes zu beachten: Zulässig ist nur die Erhebung jener Daten, die für die Entscheidung erforderlich sind. Fragen nach Familienplanung, Gesundheit oder Vorstrafen sind unzulässig. Das zweite Vorsorgeinstrument ist die Kaution, üblicherweise drei Bruttomonatsmieten.
Sie deckt einen begrenzten Zeitraum ab; bei längeren Verfahren ist sie rasch aufgebraucht. Bei Zahlungsverzug ist zügiges, aber strukturiertes Vorgehen wesentlich. Zunächst eine schriftliche Mahnung mit Fristsetzung, dann eine qualifizierte Mahnung mit Hinweis auf die Folgen. Bleibt der Rückstand bestehen, kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wegen qualifizierten Mietzinsrückstands gekündigt werden. Zu beachten ist, dass der Mieter die Kündigung abwenden kann, wenn er den Rückstand vor Schluss der Verhandlung begleicht und ihn kein grobes Verschulden trifft – viele Verfahren enden auf diese Weise.
Führt die Kündigung zum Erfolg und zieht der Mieter nicht aus, folgt ein Räumungsverfahren, wobei ein Räumungsaufschub gewährt werden kann. Wirtschaftlich ist zu bedenken, dass solche Verfahren Zeit und Kosten verursachen und der Rückstand während der Dauer weiter anwächst. In vielen Fällen ist eine einvernehmliche Lösung – Ratenvereinbarung oder einvernehmliche Auflösung gegen Verzicht auf einen Teil des Rückstands – wirtschaftlich günstiger als der vollständige Rechtsweg. Steuerlich ist ein uneinbringlicher Mietzins bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Einnahme zu erfassen; bereits versteuerte, später uneinbringliche Beträge sind entsprechend zu korrigieren. Die Einzelheiten hängen von der Gewinnermittlung ab und sollten mit dem Steuerberater geklärt werden.
Angeboten werden zudem Mietausfallversicherungen und Mietkautionsmodelle. Vor Abschluss lohnt der Blick auf Deckungsumfang, Ausschlüsse, Wartezeiten und Selbstbehalte – die Prämien summieren sich über die Jahre. In der Bewertung wird das Mietausfallrisiko über einen prozentuellen Ansatz auf den Rohertrag berücksichtigt. Seine Höhe hängt von Objektart, Lage und Mieterstruktur ab: Ein Objekt mit vielen kleinen Einheiten und hoher Fluktuation trägt ein anderes Risiko als eines mit wenigen bonitätsstarken Mietern und langen Vertragslaufzeiten. Eine doppelte Erfassung – einmal über einen reduzierten Rohertrag und zusätzlich über ein erhöhtes Wagnis – ist dabei zu vermeiden.