Eine Wohnung fällt in Kategorie B, wenn sie brauchbar ist und Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und eine Badegelegenheit hat. Zur Kategorie A fehlt nur eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasser. Bei sehr alten Verträgen bestimmt die Einstufung den zulässigen Kategoriemietzins.
Ausführlich erklärt
Die Wohnungskategorie B liegt eine Stufe unter der Kategorie A. Verlangt wird, dass sich die Wohnung in brauchbarem Zustand befindet und zumindest aus Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und einer Badegelegenheit besteht. Der entscheidende Unterschied zur Kategorie A liegt in der Heizung. Für die höchste Kategorie ist zusätzlich eine Etagenheizung oder eine gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasseraufbereitung erforderlich.
Fehlt dieses Merkmal, während die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind, liegt Kategorie B vor. In der Praxis betrifft das typischerweise Altbauwohnungen, die zwar über ein eigenes Bad und ein Klosett im Inneren verfügen, aber mit Einzelöfen oder ohne stationäre Heizung ausgestattet sind. Wie bei allen Kategorien ist der brauchbare Zustand Voraussetzung. Er bedeutet nicht Neuwertigkeit, sondern tatsächliche Funktionsfähigkeit und Benutzbarkeit.
Eine vorhandene, aber defekte Badegelegenheit erfüllt die Anforderung nicht. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand bei Vertragsabschluss. Werden später Verbesserungen vorgenommen – etwa der Einbau einer Etagenheizung durch den Vermieter –, kann sich die Kategorie unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, was den zulässigen Kategoriemietzins beeinflusst. Investitionen des Mieters wirken sich dagegen nicht in dieser Weise aus; dafür bestehen eigene Instrumente wie der Investitionsersatz.
Umgekehrt kann eine Wohnung auch herabgestuft werden, wenn Ausstattungsmerkmale dauerhaft wegfallen und nicht wiederhergestellt werden. Hier greifen allerdings die Erhaltungspflichten: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist der Vermieter zur Erhaltung bestimmter Ausstattungsmerkmale verpflichtet, sodass ein Verfall nicht einfach hingenommen werden muss. Praktische Bedeutung hat die Kategorie heute vor allem bei sehr alten Bestandsverträgen, in denen der Kategoriemietzins zur Anwendung kommt. Bei neueren Verträgen im Vollanwendungsbereich gilt das Richtwertsystem, in dem die Ausstattung über Zu- und Abschläge berücksichtigt wird – dort ist die Kategoriezuordnung nicht unmittelbar preisbestimmend, das Vorhandensein von Bad, Klosett und Heizung aber sehr wohl.
Für Käufer von Zinshäusern ist die Verteilung der Kategorien über die Einheiten ein zentraler Bewertungsfaktor. Wohnungen in niedrigeren Kategorien mit Altverträgen bringen geringen Ertrag, bieten aber Aufwertungspotenzial, sofern eine Modernisierung rechtlich und wirtschaftlich darstellbar ist. Für Mieter empfiehlt sich bei Zweifeln an der Zulässigkeit des Mietzinses eine Überprüfung. Zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht; Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Zu beachten ist die zeitliche Dimension: Die Kategorie wird nach dem Zustand bei Vertragsabschluss beurteilt. Wurde eine Wohnung seither modernisiert, ohne dass eine zulässige Anhebung erfolgte, bleibt der ursprüngliche Betrag maßgeblich. Umgekehrt begründet ein späterer Verfall der Ausstattung keinen Anspruch auf Herabsetzung, solange den Vermieter Erhaltungspflichten treffen und er diesen nachkommt. Bei tatsächlicher Unbrauchbarkeit einzelner Ausstattungsmerkmale kommen daneben Mietzinsminderung und die Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten in Betracht.