Im Vollanwendungsbereich gelten alle Schutzregeln des Mietrechtsgesetzes – für Mieter das günstigste Regime. Betroffen sind vor allem alte Gebäude und geförderte Objekte. Dort ist die Miethöhe begrenzt, eine Kündigung durch den Vermieter nur aus bestimmten Gründen möglich, und größere Schäden am Haus muss der Vermieter beheben.
Ausführlich erklärt
Der Vollanwendungsbereich ist jene Stufe, in der sämtliche Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes gelten. Er ist damit das für Mieter günstigste und für Vermieter am stärksten eingeschränkte Regime. Erfasst sind vor allem Wohnungen und Geschäftsräume in Gebäuden, die aufgrund einer Baubewilligung vor dem maßgeblichen Stichtag errichtet wurden – im Kern der Altbaubestand –, sowie Objekte, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, unabhängig vom Baujahr. Die genaue Zuordnung hängt von Baubewilligung, Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen und Förderungshistorie ab und ist im Einzelfall zu prüfen.
Inhaltlich greifen mehrere Bestimmungskomplexe. Der erste betrifft die Mietzinsbildung: Der Hauptmietzins unterliegt Obergrenzen nach dem Richtwertsystem mit begründeten Zu- und Abschlägen beziehungsweise – bei sehr alten Verträgen – nach dem Kategoriesystem. Für bestimmte Objekte gilt der angemessene Mietzins. Hinzu kommen der Befristungsabschlag und die zwingende Gliederung des Mietzinses in Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen und Umsatzsteuer.
Der zweite Komplex ist der Kündigungsschutz. Der Vermieter kann nur aus den im Gesetz abschließend aufgezählten wichtigen Gründen kündigen, bei mehreren davon ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, und das Verfahren läuft über eine gerichtliche Aufkündigung mit Einwendungsmöglichkeit. Ergänzt wird das durch die Eintrittsrechte naher Angehöriger. Der dritte Komplex betrifft die Erhaltung: Der Vermieter hat ernste Schäden des Hauses zu beheben, erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen und bestimmte Ausstattungsmerkmale zu erhalten.
Finanziert wird das aus dem Hauptmietzins und der Mietzinsreserve; reichen die Mittel nicht, kommt eine befristete Mietzinserhöhung im Verfahren in Betracht. Der vierte Komplex umfasst weitere Schutzbestimmungen: das Ablöseverbot, die Befristungsregeln mit Schriftform, Bestimmtheitsgebot und Mindestdauer, Beschränkungen bei Weitergabe und Untervermietung, den Investitionsersatz sowie den abschließenden Betriebskostenkatalog samt Abrechnungspflicht und Einsichtsrecht. Verfahrensrechtlich sind die erfassten Angelegenheiten in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle zunächst dort anhängig zu machen – kostengünstig und ohne Anwaltszwang. Für Käufer vermieteter Altbauobjekte ist die Einordnung ein zentraler Bewertungsfaktor.
Bestehende Verträge im Vollanwendungsbereich können weit unter dem Marktniveau liegen und faktisch nur einvernehmlich oder bei Fehlverhalten des Mieters beendet werden. Die Mietvertragsstruktur ist daher wichtiger als die Quadratmeterzahl. Für Mieter gilt umgekehrt, dass Schutzbestimmungen nur wirken, wenn sie geltend gemacht werden – eine überhöhte Miete wird nicht automatisch korrigiert. Rechtspolitisch ist das Regime seit Langem umstritten.
Kritisiert werden die Unübersichtlichkeit durch das Nebeneinander mehrerer Mietzinssysteme und die sehr unterschiedliche Belastung von Mietern in vergleichbaren Wohnungen; verteidigt werden Bestandsschutz und Preisbegrenzung. Eine umfassende Reform wurde mehrfach angekündigt, bislang aber nicht umgesetzt. Für die Praxis ist die Zuordnung der wichtigste Schritt: Sie sollte vor Vertragsabschluss geklärt und dokumentiert werden, weil sie über Mietzinshöhe, Befristung und Beendigung gleichermaßen entscheidet.