Ein Mietvertrag kann von vornherein auf bestimmte Zeit laufen und endet dann ohne Kündigung. Bei Wohnungen im Mietrechtsgesetz muss das schriftlich mit eindeutigem Endtermin vereinbart sein und mindestens drei Jahre dauern, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter darf nach einem Jahr selbst kündigen, der Vermieter nicht.
Ausführlich erklärt
Eine Befristung liegt vor, wenn ein Mietvertrag von vornherein für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird und mit Ablauf dieser Zeit ohne Kündigung endet. In Österreich ist die Befristung von Wohnungsmietverträgen weit verbreitet und gesetzlich detailliert geregelt – vor allem im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Für Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gelten drei zentrale Voraussetzungen. Erstens muss die Befristung schriftlich vereinbart sein.
Zweitens muss der Endtermin von vornherein durch Datum oder Zeitraum eindeutig bestimmt sein. Drittens ist eine Mindestdauer einzuhalten, die für Wohnungen drei Jahre beträgt. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Befristung unwirksam – das Mietverhältnis gilt dann als unbefristet abgeschlossen. Diese Rechtsfolge ist für Vermieter einschneidend und der häufigste Grund, warum Befristungen scheitern.
Ein wesentliches Element ist das einseitige Kündigungsrecht des Mieters. Er kann den befristeten Vertrag nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist jeweils zum Monatsletzten aufkündigen. Der Vermieter hat dieses Recht nicht; er ist an die vereinbarte Dauer gebunden. Die Befristung wirkt damit asymmetrisch: Sie bindet den Vermieter stärker als den Mieter.
Am Ende der Laufzeit endet das Mietverhältnis, ohne dass es einer Kündigung bedürfte. Wird die Wohnung dennoch weiter benutzt und der Mietzins entgegengenommen, ohne dass der Vermieter zeitnah tätig wird, kann sich der Vertrag kraft Gesetzes verlängern; bei wiederholter Verlängerung geht das Mietverhältnis in ein unbefristetes über. Vermieter sollten den Fristenlauf daher aktiv überwachen. Eine ausdrückliche Verlängerung ist möglich, muss aber wiederum schriftlich erfolgen und die Mindestdauer einhalten.
Außerhalb des MRG-Anwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Geschäftsraummiete – bestehen deutlich größere Gestaltungsspielräume. Dort können kürzere Befristungen und abweichende Kündigungsregelungen vereinbart werden. Welchem Regime ein Objekt unterliegt, sollte vor Vertragsabschluss geklärt werden, weil davon Mietzinsobergrenzen, Kündigungsschutz und Befristungsregeln gleichermaßen abhängen. Wirtschaftlich hat die Befristung für Mieter einen unmittelbaren Vorteil: Für befristete Wohnungsmietverträge im MRG-Bereich ist der zulässige Hauptmietzins um einen gesetzlich festgelegten Prozentsatz zu reduzieren.
Dieser Befristungsabschlag gleicht die geringere Wohnsicherheit aus. Zu beachten ist schließlich die Vergebührung. Befristete Mietverträge über Wohnraum lösen unter bestimmten Voraussetzungen eine Rechtsgeschäftsgebühr aus, deren Berechnung an Mietzins und Vertragsdauer anknüpft. Wer einen Vertrag unterschreibt, sollte vorab klären, ob eine Gebühr anfällt und wer sie trägt – dieser Posten wird bei der Budgetplanung häufig vergessen.
Für Vermieter ist die Befristung ein Instrument mit zwei Seiten. Sie schafft Flexibilität für absehbare Eigennutzung oder geplante Sanierungen, kostet aber Ertrag über den Befristungsabschlag und bindet stärker als den Mieter. Bei stabiler Nachfrage und sorgfältiger Mieterauswahl kann ein unbefristeter Vertrag wirtschaftlich die bessere Entscheidung sein.