Zwischen Zugang der Kündigung und Ende des Mietverhältnisses liegt die Kündigungsfrist. Fällt eine Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, kündigen Mieter unbefristete Verträge mit einem Monat zum Monatsletzten, befristete nach einem Jahr mit drei Monaten. Entscheidend ist, wann das Schreiben ankommt, nicht sein Datum. Ein Einschreiben sichert den Nachweis.
Ausführlich erklärt
Die Kündigungsfrist ist jener Zeitraum, der zwischen dem Zugang einer Kündigung und der Beendigung des Mietverhältnisses liegen muss. Sie ist von zwei anderen Größen zu unterscheiden: vom Kündigungstermin, also dem Zeitpunkt, zu dem das Verhältnis enden kann, und vom Kündigungsgrund, der die inhaltliche Berechtigung betrifft. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten für Wohnungen unterschiedliche Regeln je nach Kündigender Partei. Der Mieter kann ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung einer einmonatigen Frist jeweils zum Monatsletzten aufkündigen, sofern nichts Günstigeres vereinbart ist. Vertraglich vereinbarte längere Fristen zulasten des Mieters sind nur eingeschränkt wirksam; drei Monate sind eine gebräuchliche und in der Regel zulässige Vereinbarung.
Bei befristeten Wohnungsmietverträgen im MRG-Bereich besteht ein zusätzliches Recht: Nach Ablauf eines Jahres kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten kündigen. Der Vermieter hat dieses Recht nicht – er ist an die vereinbarte Dauer gebunden. Die Befristung wirkt damit asymmetrisch. Für den Vermieter gelten bei unbefristeten Verträgen ebenfalls Fristen, entscheidend ist dort jedoch das Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes und die Form der gerichtlichen Aufkündigung. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Geschäftsräumen in bestimmten Konstellationen – richten sich Fristen und Termine primär nach der Vereinbarung, ergänzt durch die Regeln des ABGB.
Dort sind längere Fristen und beidseitige Kündigungsverzichte verbreitet. Praktisch entscheidend ist der Zugang. Eine Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Empfänger zugeht – also in dessen Machtbereich gelangt, sodass er unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Für die Fristberechnung zählt daher nicht das Datum des Schreibens, sondern der Zeitpunkt des Zugangs. Empfehlenswert ist der eingeschriebene Brief mit Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung.
Wer knapp vor Fristende zustellt, riskiert, dass die Kündigung erst zum nächsten Termin wirkt – bei monatlichen Terminen ein Monat mehr Mietzins. Ebenfalls zu beachten ist die Form. Enthält der Mietvertrag eine Schriftformklausel, ist sie einzuhalten. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung empfiehlt sich Schriftform, weil im Streitfall der Zugang nachzuweisen ist. Bei mehreren Mietern ist die Kündigung von allen abzugeben beziehungsweise an alle zu richten.
Scheidet nur eine Person aus einer Wohngemeinschaft aus, bedarf es einer Vertragsänderung mit Zustimmung des Vermieters – eine bloße Erklärung des Ausscheidenden genügt nicht. Wichtig ist schließlich die Unterscheidung zwischen Kündigung und einvernehmlicher Auflösung. Letztere kann jederzeit zu einem beliebigen Zeitpunkt vereinbart werden und ist an keine Fristen gebunden. Sie ist in der Praxis der häufigste Weg, weil beide Seiten Planungssicherheit gewinnen. Empfehlenswert ist eine schriftliche Vereinbarung, die Beendigungszeitpunkt, Rückgabe, Kautionsabrechnung und allfällige Ablösen regelt.