Vermieter können im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus Gründen kündigen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Am häufigsten ist ein Mietzinsrückstand trotz Mahnung; daneben zählen schwere Störungen, Beschädigung der Wohnung, gänzliche Weitergabe an Dritte oder Eigenbedarf. Bei vielen Gründen werden zusätzlich die Interessen beider Seiten abgewogen.
Ausführlich erklärt
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann ein Vermieter ein Wohnungsmietverhältnis nur aus wichtigen Gründen kündigen. Diese Gründe sind im Gesetz abschließend aufgezählt – was dort nicht steht, berechtigt nicht zur Kündigung. Diese Systematik ist der Kern des österreichischen Kündigungsschutzes. Praktisch am bedeutsamsten ist der qualifizierte Mietzinsrückstand.
Zahlt der Mieter trotz Mahnung und Nachfristsetzung nicht, kann gekündigt werden. Der Mieter kann die Kündigung allerdings abwenden, wenn er den Rückstand vor Schluss der Verhandlung begleicht und ihn kein grobes Verschulden trifft – eine Regelung, die in der Praxis viele Verfahren beendet. Weitere Gründe betreffen das Verhalten. Erheblich nachteiliger Gebrauch liegt vor, wenn der Mieter das Objekt beschädigt oder vernachlässigt.
Unleidliches Verhalten erfasst wiederholte, erhebliche Störungen des Zusammenlebens, etwa dauerhafte Lärmbelästigung oder Bedrohungen. Beide Gründe setzen regelmäßig eine vorherige Abmahnung und eine gewisse Intensität voraus. Nutzungsbezogene Gründe sind die gänzliche Weitergabe der Wohnung an Dritte sowie die mangelnde regelmäßige Verwendung zu Wohnzwecken, sofern kein schutzwürdiges Interesse an der Aufrechterhaltung besteht – etwa weil eintrittsberechtigte Angehörige die Wohnung dringend benötigen. Auch eine unzulässige oder unverhältnismäßig teure Untervermietung kann einen Grund darstellen.
Der Eigenbedarf ist in mehreren Varianten geregelt, unterscheidet sich danach, ob die Wohnung für den Vermieter selbst oder für Nachkommen benötigt wird, und setzt einen dringenden Bedarf voraus. Ein bloßer Wunsch nach besserer Wohnsituation genügt nicht. In den meisten Varianten ist überdies eine Interessenabwägung vorzunehmen, bei der Alter, Gesundheitszustand, Dauer des Mietverhältnisses und familiäre Situation des Mieters gegen den Bedarf des Vermieters gestellt werden; teils ist auch Ersatz zu beschaffen. In der Praxis sind Eigenbedarfskündigungen daher selten erfolgreich.
Weitere Gründe betreffen Dienst- und Werkswohnungen, den Abbruch beziehungsweise die Neuerrichtung des Hauses unter bestimmten Voraussetzungen sowie den Tod des Mieters ohne eintrittsberechtigte Personen. Verfahrensrechtlich erfolgt die Kündigung durch gerichtliche Aufkündigung, gegen die der Mieter innerhalb einer kurzen Frist Einwendungen erheben kann. Ohne rechtzeitige Einwendungen wird die Aufkündigung wirksam, unabhängig davon, ob der Grund tatsächlich vorliegt. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern – bestehen diese Beschränkungen nicht; dort richtet sich die Beendigung nach Vertrag und ABGB.
Für Vermieter ist zu bedenken, dass Kündigungsverfahren lange dauern und im Ausgang unsicher sind. Eine einvernehmliche Auflösung gegen Abgeltung ist häufig der schnellere und kalkulierbarere Weg. Für Mieter gilt umgekehrt: Auf eine gerichtliche Aufkündigung ist unverzüglich zu reagieren, weil die Einwendungsfrist kurz bemessen ist und ihr Versäumen die Aufkündigung wirksam werden lässt. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer; bei Vermieterkündigungen ist anwaltliche Begleitung angebracht, weil das Verfahren formstreng ist.