Die Mietdauer bestimmt, wie lange ein Mietverhältnis läuft: unbefristet oder befristet. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, wirkt eine Befristung nur schriftlich, mit klarem Enddatum und mindestens drei Jahren; dafür ist der Mietzins geringer. Mieter dürfen nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen, der Vermieter nur aus wichtigem Grund.
Ausführlich erklärt
Die Mietdauer bestimmt, wie lange ein Mietverhältnis läuft. Sie ist entweder unbefristet oder auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt, und beide Varianten unterscheiden sich in ihren Rechtsfolgen erheblich. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine Befristung von Wohnungsmietverträgen nur unter drei Voraussetzungen wirksam. Erstens muss sie schriftlich vereinbart sein – eine mündliche Befristung ist unwirksam.
Zweitens muss der Endtermin von vornherein durch Datum oder Zeitraum bestimmt sein. Drittens ist eine Mindestdauer von drei Jahren einzuhalten. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter. Die Befristung wirkt asymmetrisch.
Der Vermieter ist an die vereinbarte Dauer gebunden und kann während dieser Zeit nur aus wichtigem Grund vorzeitig beenden. Der Mieter hingegen kann nach Ablauf eines Jahres jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Monatsletzten kündigen. Er hat damit Flexibilität, ohne die Sicherheit der vereinbarten Dauer zu verlieren. Als Ausgleich für die geringere Wohnsicherheit sieht das Gesetz einen Befristungsabschlag vor: Vom sonst zulässigen Hauptmietzins ist ein prozentueller Abschlag vorzunehmen.
Wird ein befristeter Vertrag später in ein unbefristetes Verhältnis umgewandelt, entfällt der Abschlag für die Zukunft. Für die Verlängerung bestehen mehrere Wege. Eine ausdrückliche Verlängerung ist möglich, wobei erneut die Mindestdauer einzuhalten ist. Wird das Mietverhältnis nach Ablauf stillschweigend fortgesetzt – der Mieter bleibt, der Vermieter nimmt weiterhin Zahlungen entgegen –, verlängert es sich zunächst einmalig um drei Jahre; eine weitere stillschweigende Fortsetzung führt zu einem unbefristeten Verhältnis.
Vermieter, die das vermeiden wollen, müssen daher rechtzeitig tätig werden. Außerhalb des Vollanwendungsbereichs – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Geschäftsräumen – gelten diese Beschränkungen nicht. Dort ist die Dauer frei vereinbar, ebenso beidseitige Kündigungsverzichte, die bei Geschäftsraummieten über zehn Jahre und länger üblich sind. Für Mieter ist die Abwägung klar: Unbefristete Verträge bieten Wohnsicherheit, befristete einen niedrigeren Mietzins und Flexibilität nach dem ersten Jahr.
Für Vermieter bedeutet die Befristung Planbarkeit und die Möglichkeit, den Mietzins bei Neuvermietung anzupassen – erkauft mit dem Abschlag und mit höherer Fluktuation. Bei Vertragsabschluss lohnt daher die Prüfung, ob die Befristung formal korrekt vereinbart wurde. Eine unwirksame Befristung führt zum unbefristeten Vertrag – und zum Wegfall des Abschlags. Für Käufer vermieteter Objekte ist die Vertragsdauer ein zentraler Bewertungsfaktor.
Sie bestimmt, wann eine Einheit frei verfügbar wird und ob der Mietzins angepasst werden kann. Eine Mieterliste sollte daher zu jeder Einheit Vertragsdatum, Dauer, Endtermin und allfällige Kündigungsverzichte ausweisen. Ohne diese Angaben lässt sich der Ertrag über die Haltedauer nicht seriös prognostizieren, weil unklar bleibt, wann Anpassungen möglich werden.