Der Bruttomietzins ist der Betrag, den ein Mieter monatlich tatsächlich überweist. Er enthält den Hauptmietzins, die Betriebskosten und die Umsatzsteuer, oft auch Zuschläge etwa für Aufzug oder mitvermietete Möbel. Heiz- und Warmwasserkosten, Strom und Internet fehlen meist. Für einen fairen Vergleich zweier Wohnungen zählt immer der Gesamtbetrag.
Ausführlich erklärt
Der Bruttomietzins ist jener Betrag, den ein Mieter tatsächlich monatlich überweist. Er umfasst nicht nur das Entgelt für die Überlassung der Wohnung, sondern auch die weiterverrechneten Bewirtschaftungskosten und die Umsatzsteuer. In der österreichischen Praxis wird dafür häufig auch der Begriff Gesamtmietzins verwendet. Die Zusammensetzung folgt einer klaren Systematik.
Erste Komponente ist der Hauptmietzins, also das eigentliche Entgelt für den Gebrauch des Mietgegenstands. Er ist im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes in seiner Höhe gebunden – etwa über den Richtwert- oder Kategoriemietzins – und außerhalb davon frei vereinbar. Zweite Komponente sind die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben, die üblicherweise als monatliche Teilbeträge vorgeschrieben und jährlich abgerechnet werden. Dritte Komponente sind besondere Aufwendungen, etwa Kosten für Aufzug oder Gemeinschaftsanlagen.
Hinzu kommen allfällige Zuschläge, beispielsweise für mitvermietete Einrichtungsgegenstände, sowie die Umsatzsteuer, die bei Wohnraum mit dem ermäßigten Satz, bei Geschäftsräumen mit dem Normalsatz anfällt, sofern zur Steuerpflicht optiert wurde. Nicht enthalten sind in der Regel die Heiz- und Warmwasserkosten, wenn eine individuelle Versorgung besteht oder wenn nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz gesondert abgerechnet wird. Ebenfalls nicht enthalten sind Strom, Internet und Haushaltsversicherung. Wer Angebote vergleicht, sollte daher stets prüfen, welche Positionen im genannten Betrag stecken.
Genau hier liegt die praktische Schwierigkeit. In Inseraten wird uneinheitlich kommuniziert: Manche nennen den Bruttobetrag, andere den Hauptmietzins ohne Betriebskosten, wieder andere eine Zwischenform. Zwei Wohnungen mit scheinbar gleicher Miete können daher in der tatsächlichen monatlichen Belastung deutlich auseinanderliegen. Für einen belastbaren Vergleich empfiehlt sich, immer den Gesamtbetrag inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer heranzuziehen und die Heizkosten gesondert abzuschätzen.
Rechtlich ist die Aufgliederung bedeutsam. Prüfungen der Mietzinsobergrenze beziehen sich auf den Hauptmietzins, nicht auf den Bruttobetrag. Der Befristungsabschlag wird ebenfalls nur vom Hauptmietzins berechnet. Betriebskosten sind separat abzurechnen und einer eigenen Kontrolle zugänglich.
Ein Mietvertrag sollte die Positionen daher getrennt ausweisen; eine reine Bruttoangabe ohne Aufschlüsselung erschwert jede spätere Überprüfung. Von der Bruttomiete zu unterscheiden ist die Pauschalmiete, bei der ein fixer Betrag ohne nachträgliche Abrechnung vereinbart wird. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist eine echte Pauschalierung der Betriebskosten nicht zulässig, weil die Abrechnungspflicht besteht. Außerhalb dieses Bereichs kommt sie vor, birgt aber für beide Seiten Risiken: Der Mieter zahlt bei sinkenden Kosten zu viel, der Vermieter trägt bei steigenden Kosten die Differenz.
Für Investoren ist zusätzlich relevant, dass Renditeberechnungen üblicherweise auf der Nettomiete beruhen, nicht auf dem Bruttomietzins. Wer eine Rendite aus dem Gesamtbetrag ableitet, überschätzt sie deutlich, weil die Betriebskosten weder Ertrag noch Aufwand des Vermieters darstellen, sondern lediglich durchlaufen. Für Mietinteressenten empfiehlt sich daher eine einfache Vergleichstabelle: Hauptmietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer, geschätzte Heizkosten und allfällige Zuschläge je Objekt nebeneinander. Erst diese Aufstellung zeigt, welche Wohnung tatsächlich günstiger ist.