Die Quadratmetermiete teilt die Miete durch die Fläche und erleichtert den Vergleich. Aussagekräftig ist sie nur, wenn dieselbe Mietart und dieselbe Flächendefinition verwendet werden. Kleine Wohnungen erreichen naturgemäß höhere Werte. Stockwerk, Ausrichtung und Zustand zeigt sie nicht. Entscheidend bleibt die monatliche Gesamtbelastung samt Betriebs- und Heizkosten.
Ausführlich erklärt
Die Quadratmetermiete ist die gebräuchlichste Kennzahl zum Vergleich von Mietangeboten: Miete geteilt durch Fläche. Ihre Einfachheit macht sie nützlich – und zugleich anfällig für Fehlschlüsse, weil zwei Größen darin stecken, die uneinheitlich verwendet werden. Die erste Frage lautet: Welche Miete? Der Hauptmietzins allein ergibt einen anderen Wert als der Gesamtmietzins einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer.
In Inseraten wird uneinheitlich kommuniziert. Für die rechtliche Prüfung ist ausschließlich der Hauptmietzins maßgeblich, weil die gesetzlichen Obergrenzen daran anknüpfen; für die Beurteilung der eigenen Belastung dagegen die tatsächliche monatliche Gesamtsumme einschließlich geschätzter Heizkosten. Die zweite Frage lautet: Welche Fläche? Die Nutzfläche nach dem Mietrechtsgesetz, die beworbene Wohnfläche mit anteilig eingerechneten Freiflächen und die Wohnnutzfläche des Förderungsrechts führen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Bei einer Wohnung mit großer Terrasse kann der rechnerische Wert um zwanzig Prozent auseinandergehen, ohne dass sich an Miete oder Objekt etwas ändert. Hinzu kommt ein systematischer Effekt: Die Quadratmetermiete verläuft degressiv. Kleine Wohnungen erzielen höhere Werte je Quadratmeter als große, weil Bad, Küche und Vorraum als Fixbestandteile auf weniger Fläche entfallen und weil die absolute Miete den Interessentenkreis begrenzt. Eine Garçonnière mit hoher Quadratmetermiete ist daher nicht automatisch teurer als eine große Wohnung mit niedrigerem Wert.
Ebenso verschwinden qualitative Unterschiede: Stockwerk und Lift, Ausrichtung und Belichtung, Grundrissqualität, Zustand, Freiflächen, Energiekennwerte und Lärmsituation wirken erheblich auf die Miete, ohne in der Kennzahl sichtbar zu werden. Im mietrechtlich gebundenen Bereich hat die Kennzahl eine eigene Bedeutung, weil das Richtwertsystem selbst mit einem Betrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat arbeitet. Der Richtwert des jeweiligen Bundeslandes beschreibt die gedachte Normwohnung; darauf werden begründete Zu- und Abschläge, ein allfälliger Lagezuschlag und der Befristungsabschlag gerechnet. Wer prüfen will, ob eine Miete zulässig ist, muss daher zuerst den Hauptmietzins isolieren und die Nutzfläche korrekt ermitteln.
Für den Vergleich mehrerer Angebote empfiehlt sich eine eigene, konsequent angewandte Konvention: dieselbe Mietgröße, dieselbe Flächendefinition, für alle betrachteten Objekte. Erst dann sind die Werte aussagekräftig. Und für die Entscheidung selbst gilt: Maßgeblich ist nicht der Quadratmeterwert, sondern die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung im Verhältnis zum gebotenen Wohnwert. Eine Wohnung mit etwas höherer Quadratmetermiete, aber niedrigen Betriebs- und Heizkosten kann in Summe günstiger sein.
Für Vermieter ist die Kennzahl beim Ansetzen der Miete nützlich, weil sie den Vergleich mit tatsächlich abgeschlossenen Verträgen ermöglicht. Angebotsmieten aus Inseraten sind dafür nur bedingt geeignet, weil sie systematisch über den vereinbarten Werten liegen. Belastbarer sind Auskünfte ortskundiger Makler und Auswertungen von Datenanbietern, die tatsächlich abgeschlossene Verträge erfassen und damit das reale Preisniveau abbilden.