Als Nutzfläche gilt im Mietrecht die Bodenfläche einer Wohnung oder eines Geschäftsraums ohne Wandstärken, Nischen, offene Balkone, Terrassen und Gemeinschaftsflächen. Sie bestimmt die Höhe des Hauptmietzinses und den Betriebskostenanteil. Die Wohnfläche aus Inseraten ist etwas anderes und rechnet Freiflächen oft mit. Im Zweifel lohnt sich das Nachmessen.
Ausführlich erklärt
Die Nutzfläche ist im Mietrechtsgesetz definiert und die maßgebliche Bezugsgröße für zahlreiche Berechnungen: für den Hauptmietzins nach dem Richtwert- oder Kategoriesystem, für die Verteilung der Betriebskosten und für die Beurteilung, ob eine Wohnung bestimmte Größenschwellen überschreitet. Berechnet wird sie als die gesamte Bodenfläche der Wohnung oder des Geschäftsraums abzüglich der Wandstärken und der in den Wänden befindlichen Durchbrechungen wie Nischen und Ausnehmungen. Gemessen wird also der lichte Raum zwischen den Wänden. Nicht zur Nutzfläche zählen mehrere Bereiche.
Keller- und Dachbodenräume, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, bleiben außer Ansatz. Ebenso Treppen innerhalb der Wohnung sowie offene Balkone und Terrassen. Auch Gemeinschaftsflächen des Hauses – Stiegenhaus, Gänge, Waschküche – zählen nicht dazu, weil sie keinem einzelnen Objekt zugeordnet sind. Für Räume unter Dachschrägen gilt eine differenzierte Betrachtung: Ihre Anrechnung hängt von der Raumhöhe ab.
Bei Maisonetten und Dachgeschoßwohnungen weichen die ermittelten Werte daher stärker von der beworbenen Fläche ab als bei konventionellen Wohnungen. Genau hier liegt die häufigste Verwechslung. Die in Inseraten genannte Wohnfläche ist nicht normiert und rechnet Freibereiche wie Balkone und Terrassen häufig anteilig ein. Die Nettogeschossfläche nach ÖNORM folgt wiederum einer eigenen Systematik, ebenso die Bruttogeschossfläche, die zusätzlich Konstruktionsflächen umfasst und für Dichtekennzahlen maßgeblich ist.
Wer Angaben aus verschiedenen Quellen vergleicht, sollte daher zuerst klären, welche Definition zugrunde liegt. Praktisch bedeutsam sind Abweichungen zwischen der angegebenen und der tatsächlichen Nutzfläche. Weil der zulässige Hauptmietzins und der Betriebskostenanteil daran anknüpfen, wirkt sich eine zu hoch angesetzte Fläche unmittelbar auf die Zahlungen aus. Bestehen Zweifel, kann nachgemessen und eine Überprüfung veranlasst werden; zuständig ist in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle diese, sonst das Bezirksgericht.
Für Vermieter empfiehlt sich, die Nutzfläche sorgfältig zu ermitteln und im Vertrag anzugeben. Eine unrichtige Angabe kann als zugesicherte Eigenschaft gelten und Ansprüche begründen. Abzugrenzen ist die Nutzfläche schließlich vom Nutzwert im Wohnungseigentum. Dieser wird von einem Sachverständigen ermittelt und berücksichtigt neben der Fläche auch Lage im Haus, Ausstattung und Zubehör über Zu- und Abschläge – er ist daher nicht proportional zur Nutzfläche.
Für die Praxis empfiehlt sich, bei jedem Mietvertrag die Nutzfläche anzugeben und im Zweifel nachzumessen. Der Aufwand ist gering, und die Angabe wirkt sich über die gesamte Vertragsdauer auf Mietzins und Betriebskostenanteil aus. Für Käufer von Eigentumswohnungen ist zusätzlich zu beachten, dass die im Kaufvertrag genannte Fläche und die Nutzfläche im mietrechtlichen Sinn auseinanderfallen können. Maßgeblich für spätere Vermietungen ist Letztere; sie sollte daher gesondert ermittelt und dokumentiert werden.