Nach welchem Maßstab die Hauskosten auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden, entscheidet über den eigenen Anteil. Bei Miete zählt meist die Nutzfläche, im Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil aus dem Nutzwertgutachten. Für Lift, Heizung und Gemeinschaftsanlagen gelten eigene Regeln. Kosten leerstehender Einheiten trägt der Vermieter. Flächenfehler wirken über Jahre nach.
Ausführlich erklärt
Der Betriebskostenschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die Bewirtschaftungskosten einer Liegenschaft auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden. Er entscheidet darüber, welchen Anteil eine Wohnung an der Gesamtsumme trägt, und ist damit für die tatsächliche monatliche Belastung ebenso wichtig wie die Höhe der Kosten selbst. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt grundsätzlich der Nutzflächenschlüssel: Die Kosten werden im Verhältnis der Nutzflächen der einzelnen Mietgegenstände zur Gesamtnutzfläche des Hauses verteilt. Maßgeblich ist die mietrechtliche Nutzfläche, die nach eigenen Regeln ermittelt wird und etwa Balkone, Terrassen und Kellerabteile nicht wie Wohnräume behandelt.
Auch leerstehende Einheiten sind einzurechnen – die auf sie entfallenden Kosten trägt der Vermieter und darf sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen. Im Wohnungseigentum wird demgegenüber nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt, die sich aus dem Nutzwertgutachten ergeben. Da in die Nutzwertfestsetzung auch Zuschläge und Abschläge für Lage, Ausstattung oder zugeordnete Freiflächen einfließen, kann der Anteil einer Wohnung von ihrem reinen Flächenanteil abweichen. Eine abweichende Aufteilung kann durch schriftliche Vereinbarung aller Eigentümer oder durch gerichtliche Festsetzung erfolgen, etwa wenn einzelne Objekte bestimmte Anlagen nachweislich nicht nutzen können.
Für einzelne Kostenarten bestehen Sonderregeln. Aufzugskosten werden nicht zwingend nach demselben Schlüssel verteilt, weil Nutzer im Erdgeschoß den Lift typischerweise nicht benötigen; hier sind abweichende Aufteilungen üblich und rechtlich vorgesehen. Heiz- und Warmwasserkosten werden bei gemeinschaftlichen Anlagen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet, das eine Kombination aus verbrauchsabhängigen und flächenabhängigen Anteilen vorsieht. Auch Kosten für Gemeinschaftsanlagen wie Sauna, Waschküche oder Schwimmbad können nach der Nutzungsmöglichkeit verteilt werden.
Ein wiederkehrender Streitpunkt sind gemischt genutzte Objekte. Befinden sich im Haus Geschäftslokale, Ordinationen oder Lagerflächen, tragen diese nach dem Nutzflächenschlüssel oft erhebliche Anteile, obwohl ihr tatsächlicher Verbrauch bei einzelnen Positionen abweicht. Umgekehrt können sie überproportional Kosten verursachen, etwa bei Müll oder Wasser. Für solche Konstellationen empfiehlt sich eine gesonderte Regelung, idealerweise bereits im Mietvertrag.
Für Mieter und Eigentümer lohnt daher der Blick auf zwei Punkte: Welcher Schlüssel wird angewendet, und stimmt die zugrunde gelegte Nutzfläche beziehungsweise der Miteigentumsanteil? Fehler bei der Flächenermittlung wirken sich über Jahre aus und lassen sich rückwirkend nur eingeschränkt korrigieren. Eine Überprüfung ist über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht möglich; bei Wohnungseigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Neufestsetzung der Nutzwerte beantragt werden. Für Käufer einer Eigentumswohnung empfiehlt sich, den eigenen Miteigentumsanteil mit der Wohnungsgröße ins Verhältnis zu setzen und mit anderen Einheiten im Haus zu vergleichen.
Ein auffällig hoher Anteil bedeutet dauerhaft höhere Beiträge zu allen gemeinschaftlichen Kosten und wirkt sich über die gesamte Haltedauer aus. Aufschluss darüber gibt das Nutzwertgutachten, das bei der Hausverwaltung eingesehen werden kann.