Der Mietzins ist alles, was ein Mieter fürs Wohnen zahlt; nach dem Mietrechtsgesetz sind das Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Heiz- und Warmwasserkosten laufen bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert. Wichtig ist eine aufgegliederte Vorschreibung – nur so lässt sich die zulässige Obergrenze prüfen.
Ausführlich erklärt
Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter für die Überlassung des Mietgegenstands zu leisten hat. Er ist die zentrale Hauptleistungspflicht des Mieters und Gegenstück zur Verpflichtung des Vermieters, den Gebrauch zu gewähren und zu erhalten. Im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist er nicht frei zusammengesetzt, sondern folgt einer gesetzlichen Struktur aus Hauptmietzins, Betriebskostenanteil, Anteil an besonderen Aufwendungen und Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände, zuzüglich Umsatzsteuer. Heiz- und Warmwasserkosten gehören bei gemeinschaftlichen Anlagen nicht dazu, sondern werden gesondert nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz abgerechnet.
Zur Fälligkeit: Üblich und in den meisten Verträgen vereinbart ist die Zahlung im Vorhinein bis zu einem bestimmten Tag des Monats. Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit ist in aller Regel die Gutschrift auf dem Empfängerkonto, nicht die Auftragserteilung – ein Punkt, der bei knapper Terminplanung zu Verzug führen kann. Bleibt eine Zahlung aus, entstehen Verzugszinsen; gegenüber Verbrauchern gelten dabei andere Sätze als im unternehmerischen Verkehr. Hinzu kommen Mahnspesen im angemessenen Ausmaß.
Bei anhaltendem Rückstand kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes wegen qualifizierten Mietzinsrückstands gekündigt werden, wobei der Mieter die Kündigung abwenden kann, wenn er den Rückstand vor Schluss der Verhandlung begleicht und ihn kein grobes Verschulden trifft. Vom Mietzins zu unterscheiden sind mehrere andere Zahlungen. Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die zurückzustellen ist und wirtschaftlich Eigentum des Mieters bleibt. Eine Ablöse fließt endgültig und ist nur zulässig, soweit ihr eine tatsächliche Gegenleistung zum Zeitwert gegenübersteht.
Betriebskosten sind ein Durchlaufposten und erhöhen weder Ertrag noch Vermögen des Vermieters. Und Strom, Internet sowie die Haushaltsversicherung sind unmittelbar vom Nutzer mit den jeweiligen Anbietern abzurechnen. Praktisch bedeutsam ist die gegliederte Vorschreibung. Nur wenn die Bestandteile getrennt ausgewiesen sind, lässt sich prüfen, ob der Hauptmietzins die zulässige Obergrenze einhält, ob ein Befristungsabschlag berücksichtigt wurde und ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden.
Eine Vorschreibung, die lediglich einen Gesamtbetrag nennt, erschwert jede Kontrolle. Für Mietinteressenten empfiehlt sich beim Vergleich mehrerer Objekte, stets die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung heranzuziehen: Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Umsatzsteuer und geschätzte Heizkosten. Ein niedriger Hauptmietzins bei hohen Neben- und Heizkosten kann teurer sein als das umgekehrte Verhältnis. Bei Zweifeln an der Zulässigkeit kann eine Überprüfung über die Schlichtungsstelle beziehungsweise das Bezirksgericht veranlasst werden.
Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Für Vermieter ist eine saubere, gegliederte Vorschreibung nicht nur gesetzliche Anforderung, sondern verhindert Auseinandersetzungen: Sie macht nachvollziehbar, wofür gezahlt wird, und erleichtert die jährliche Abrechnung. Sie ist zudem Voraussetzung dafür, dass eine Wertsicherung und ein allfälliger Lagezuschlag überhaupt nachvollziehbar bleiben und im Streitfall überprüft werden können. Fehlt die Aufgliederung, ist eine Kontrolle praktisch ausgeschlossen.