Zu Beginn eines Mietverhältnisses übergibt der Mieter eine Kaution als Sicherheit für offene Mietzinse, Betriebskosten und Schäden. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen verzinst veranlagen. Nach dem Auszug ist sie samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen; normale Abnutzung gehört nicht dazu.
Ausführlich erklärt
Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses übergibt. Sie sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab – insbesondere offene Mietzinse, Betriebskostennachzahlungen und Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe besteht nicht; sie muss jedoch angemessen sein. Üblich sind in Österreich drei Bruttomonatsmieten, bei möblierten Objekten mitunter mehr.
Eine deutlich darüber hinausgehende Forderung ist im Einzelfall auf ihre Zulässigkeit zu prüfen. Rechtlich bedeutsam ist die Verwahrung. Der Vermieter hat die Kaution fruchtbringend und getrennt von seinem eigenen Vermögen zu veranlagen – üblicherweise auf einem Sparbuch oder einem gesonderten Konto. Der Mieter hat Anspruch auf die erwirtschafteten Zinsen.
Diese Trennung ist nicht bloß Formsache: Sie schützt den Mieter im Fall einer Insolvenz des Vermieters, weil ordnungsgemäß getrennt verwahrte Kautionen nicht in die Insolvenzmasse fallen. Wird die Kaution dagegen mit dem sonstigen Vermögen vermischt, droht im Insolvenzfall der Verlust. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit der Vermieter keine berechtigten Gegenforderungen hat. Zulässig ist die Verrechnung offener Mietzinse, ausstehender Betriebskosten und der Kosten für die Behebung von Schäden, die der Mieter zu vertreten hat.
Nicht abgezogen werden darf normale Abnutzung – abgenutzte Bodenbeläge, vergilbte Wände oder übliche Gebrauchsspuren sind kein Schaden. Pauschale Einbehalte für Ausmalen oder Endreinigung sind gegenüber Verbrauchern häufig unwirksam, sofern keine wirksame Vereinbarung besteht. Für die Praxis ist das Übergabeprotokoll entscheidend. Ein bei Einzug und bei Auszug erstelltes Protokoll mit Fotos und Zählerständen dokumentiert den Zustand und ist die wirksamste Absicherung gegen spätere Auseinandersetzungen.
Ohne diese Dokumentation steht Aussage gegen Aussage. Wird die Kaution nicht oder nur teilweise zurückgezahlt, ist zunächst eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung zu richten. Bleibt sie erfolglos, führt der Weg zur Schlichtungsstelle beziehungsweise zum Bezirksgericht. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer.
Als Alternative zur Barkaution werden Kautionsversicherungen und Bankgarantien angeboten. Der Mieter zahlt dabei eine laufende Prämie, statt Kapital zu binden. Wirtschaftlich ist das eine Kostenfrage: Über mehrere Jahre summieren sich die Prämien, ohne dass ein Rückfluss erfolgt. Bei einem Eigentümerwechsel geht die Kautionsverpflichtung auf den Erwerber über.
Der Kaufvertrag sollte daher regeln, dass die Kautionen mitübertragen werden. Für Käufer eines vermieteten Objekts ist das ein Prüfpunkt: Fehlen die Kautionen, haftet dennoch der neue Eigentümer gegenüber den Mietern. Für Mieter empfiehlt sich, den Nachweis über die Veranlagung zu verlangen und aufzubewahren. Er dokumentiert Höhe, Anlageform und Zinsanspruch und ist bei einer späteren Rückforderung die wichtigste Grundlage.
Zu unterscheiden ist die Kaution schließlich von der Ablöse. Die Kaution bleibt wirtschaftlich Eigentum des Mieters und ist zurückzustellen; eine Ablöse fließt endgültig und ist nur zulässig, soweit ihr eine tatsächliche Gegenleistung zum Zeitwert gegenübersteht.