Immobilien-Glossar

Begriffe aus dem Bereich Mieten

91 Fachbegriffe rund um Mieten – jeweils kurz erklärt und ausführlich eingeordnet, mit Bezug auf österreichisches Recht und Praxis.

91 Begriffe · Jeder Eintrag mit Kurzfassung und ausführlicher Erklärung ·

A

3 Begriffe

Ablöse Eine Ablöse ist eine Zahlung des neuen Mieters an den Vormieter oder Vermieter. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, ist sie nur für übernommene Möbel oder Investitionen wie ein eingebautes Bad zulässig, und zwar zum heutigen Restwert. Schlüsselgeld ohne Gegenleistung ist verboten und zehn Jahre lang rückforderbar.

Altmietvertrag Altmietverträge sind Wohnungsmietverträge, die vor bestimmten Stichtagen des Mietrechts geschlossen wurden und noch nach älteren Regeln beurteilt werden. In sehr alten Verträgen in Gründerzeithäusern liegt die Miete häufig weit unter dem Marktniveau. Nahe Angehörige, die mit dem Hauptmieter zusammengelebt haben, können unter bestimmten Voraussetzungen in den Vertrag eintreten.

Auftraggeberprinzip Das Auftraggeberprinzip legt fest, dass jene Seite die Maklerprovision zahlt, die den Makler beauftragt hat. Bei Mietwohnungen ist das meist der Vermieter; der Wohnungssuchende darf für dieselbe Vermittlung nicht zusätzlich belastet werden. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und die Gebühr für befristete Mietverträge bleiben davon unberührt.

B

9 Begriffe

Befristung Ein Mietvertrag kann von vornherein auf bestimmte Zeit laufen und endet dann ohne Kündigung. Bei Wohnungen im Mietrechtsgesetz muss das schriftlich mit eindeutigem Endtermin vereinbart sein und mindestens drei Jahre dauern, sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Der Mieter darf nach einem Jahr selbst kündigen, der Vermieter nicht.

Befristungsabschlag Wer befristet mietet, hat weniger Wohnsicherheit und soll dafür weniger zahlen: Vom zulässigen Hauptmietzins wird ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz abgezogen. Das gilt nur dort, wo der Mietzins ohnehin begrenzt ist. Geht der Vertrag in ein unbefristetes Verhältnis über, fällt der Abschlag weg. Zu viel Gezahltes lässt sich zurückfordern.

Bestandgeber Bestandgeber nennt das Gesetz die Seite, die eine Sache zum Gebrauch überlässt: den Vermieter bei Miete, den Verpächter bei Pacht. Sie muss das Objekt brauchbar übergeben und erhalten, korrekt abrechnen und die Kaution zurückzahlen. Beim Verkauf eines vermieteten Hauses übernimmt der Käufer die laufenden Verträge.

Bestandnehmer Der Bestandnehmer ist die Gegenseite: der Mieter bei Miete, der Pächter bei Pacht. Ihm steht der ungestörte Gebrauch zu; ist er eingeschränkt, etwa durch einen Wasserschaden, mindert sich der Mietzins. Dafür zahlt er pünktlich, behandelt das Objekt schonend und meldet Schäden sofort. Normale Abnutzung muss er nicht ersetzen.

Bestellerprinzip Seit Juli 2023 zahlt bei der Vermittlung von Mietwohnungen derjenige die Provision, der den Makler zuerst beauftragt hat. Weil das meist der Vermieter ist, zahlen Wohnungssuchende nur in Ausnahmefällen. Umgehungen über Besichtigungs- oder Bearbeitungsgebühren sind unwirksam. Beim Immobilienverkauf gilt die Regel nicht. Kaution und Vergebührung bleiben davon unberührt.

Betriebskosten Das sind die laufenden Kosten des Hauses, die auf Mieter umgelegt werden dürfen: Wasser, Kanal, Müll, Rauchfangkehrer, Versicherungen, Hausbetreuung, Grundsteuer und ein begrenztes Verwaltungshonorar. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist diese Liste abschließend. Reparaturen, Sanierungen und Rücklagen gehören nicht dazu. Beim Wohnungsvergleich zählen sie zu den monatlichen Wohnkosten.

Betriebskostenabrechnung Einmal im Jahr stellt der Vermieter die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenüber; daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Gilt das Mietrechtsgesetz, ist bis 30. Juni des Folgejahres abzurechnen. Mieter dürfen die Rechnungen einsehen, und dort finden sich die meisten Fehler. Ein Vergleich mehrerer Jahre zeigt auffällige Sprünge.

Betriebskostenschlüssel Nach welchem Maßstab die Hauskosten auf die einzelnen Einheiten aufgeteilt werden, entscheidet über den eigenen Anteil. Bei Miete zählt meist die Nutzfläche, im Wohnungseigentum der Miteigentumsanteil aus dem Nutzwertgutachten. Für Lift, Heizung und Gemeinschaftsanlagen gelten eigene Regeln. Kosten leerstehender Einheiten trägt der Vermieter. Flächenfehler wirken über Jahre nach.

Bruttomietzins Der Bruttomietzins ist der Betrag, den ein Mieter monatlich tatsächlich überweist. Er enthält den Hauptmietzins, die Betriebskosten und die Umsatzsteuer, oft auch Zuschläge etwa für Aufzug oder mitvermietete Möbel. Heiz- und Warmwasserkosten, Strom und Internet fehlen meist. Für einen fairen Vergleich zweier Wohnungen zählt immer der Gesamtbetrag.

C

1 Begriffe

Concierge-Service Ein Concierge-Service ist ein besetzter Empfang in einer Wohnanlage: Pakete annehmen, Schlüssel für Handwerker verwalten, Störungen melden, Gemeinschaftsräume betreuen. Die technische Hausbetreuung ersetzt er nicht. Er kostet dauerhaft Personal, das alle Einheiten mittragen müssen. Bei kleinen Anlagen kann das je Wohnung erheblich werden.

D

2 Begriffe

Dringendes Wohnbedürfnis Ob jemand eine bestimmte Wohnung wirklich braucht, entscheidet bei Wohnungen unter dem Mietrechtsgesetz über viel: über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, über das Eintrittsrecht von Angehörigen und über die Kündigung wegen Nichtbenützung. Wer bereits eine andere zumutbare Wohnmöglichkeit hat, erfüllt das dringende Wohnbedürfnis in der Regel nicht.

Duldungspflicht Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, müssen Mieter Erhaltungs- und bestimmte Verbesserungsarbeiten zulassen und Zutritt gewähren, sofern das zumutbar ist. Angekündigt werden muss rechtzeitig; ohne Ankündigung darf nur bei Gefahr im Verzug jemand herein. Beeinträchtigen Lärm, Staub oder ein Gerüst den Wohnwert, darf die Miete gemindert werden.

E

5 Begriffe

Eigenbedarf Braucht ein Vermieter die vermietete Wohnung für sich oder nahe Angehörige, spricht man von Eigenbedarf. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, taugt er als Kündigungsgrund nur bei echter Notwendigkeit; meist wägt das Gericht die Interessen des Mieters ab. Solche Kündigungen gelingen selten; häufiger einigt man sich gegen Abgeltung.

Einzugsermächtigung Mit einer Einzugsermächtigung erlaubt man, dass fällige Beträge direkt vom eigenen Konto abgebucht werden – etwa Miete, Betriebskosten oder Kreditraten. Das spart das Denken an Zahlungstermine. Abbuchungen lassen sich innerhalb von acht Wochen zurückholen. Ein Widerruf beendet nur die Abbuchung, nicht die Pflicht zu zahlen.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, darf der Vermieter bei sehr niedrigen Altmieten zusätzlich zum Hauptmietzins einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einheben. Das Geld ist zweckgebunden und nur für Arbeiten am Haus bestimmt. Wird es nicht rechtzeitig dafür verwendet, muss es samt Zinsen zurückgezahlt werden.

Erhaltungsarbeit Erhaltungsarbeiten halten Haus und Wohnung in brauchbarem Zustand: undichte Dächer, feuchte Mauern, kaputte Leitungen, Aufzug, Heizanlage und mitvermietete Thermen. Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, ist der Vermieter zuständig. Mieter müssen Mängel unverzüglich schriftlich anzeigen, dürfen den Mietzins mindern und die Arbeiten nicht behindern.

Erhaltungspflicht Wer eine Reparatur zahlt, hängt von der Situation ab. Fällt eine Mietwohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, trägt der Vermieter ernste Schäden am Haus, gemeinsame Anlagen und mitvermietete Thermen und Boiler; der Mieter Malerei und Kleinigkeiten. In Eigentumshäusern zahlt die Gemeinschaft die allgemeinen Teile. Beim Eigenheim trägt alles der Eigentümer.

F

1 Begriffe

Freier Mietzins Ist der Mietzins frei, gibt es für seine Höhe keine gesetzliche Obergrenze. Das gilt etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bei bestimmten Neubauten und bei Geschäftsräumen. Grenzenlos ist er trotzdem nicht: Wucher und benachteiligende Klauseln bleiben unwirksam, und Betriebskosten müssen weiterhin abgerechnet werden. Im Zweifel hilft eine Mietzinsüberprüfung.

G

4 Begriffe

Gebäudeversicherung Schäden an der Bausubstanz deckt die Gebäudeversicherung ab, etwa durch Feuer, Sturm oder Wasser aus geplatzten Leitungen. Bewegliche Einrichtung gehört zur Haushaltsversicherung. Elementarschäden wie Hochwasser sind oft nur eingeschränkt oder gar nicht gedeckt. Ist die Versicherungssumme zu niedrig angesetzt, kürzt der Versicherer die Leistung anteilig, auch bei Teilschäden.

Gemeinschaftsanlage Aufzug, Waschküche, Sauna oder Spielplatz zählen zu den Gemeinschaftsanlagen eines Hauses. Unterliegt das Haus dem Mietrechtsgesetz, tragen die laufenden Kosten für Strom, Wartung und Reinigung nur jene Mieter, die die Anlage nutzen könnten; die tatsächliche Nutzung zählt nicht. Aufwendige Anlagen verteuern das Wohnen dauerhaft, besonders in kleinen Häusern.

Gesamtmietzins Was ein Mieter insgesamt zahlt, heißt Gesamtmietzins. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, besteht er aus Hauptmietzins, Anteil an Betriebskosten, Beitrag für Gemeinschaftsanlagen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Kosten für Heizung und Warmwasser aus einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet. Die Vorschreibung muss die Teile getrennt ausweisen.

Geschäftsraummiete Werden Räume für Läden, Büros, Ordinationen oder Werkstätten vermietet, spricht man von Geschäftsraummiete. Die Höhe der Miete ist grundsätzlich frei vereinbar, der Kündigungsschutz kann trotzdem gelten. Üblich sind lange Laufzeiten, Indexanpassungen und Sonderabreden wie mietfreie Anfangszeiten. Wer selbst ausbaut, sollte vorab regeln, was damit bei Vertragsende geschieht.

H

7 Begriffe

Hauptmiete Von Hauptmiete spricht man, wenn der Vertrag direkt mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person geschlossen wird. Wer dagegen von einem Mieter weitermietet, ist Untermieter und deutlich schwächer geschützt. Konstruktionen, die den Hauptmieterschutz umgehen sollen, werten Gerichte nach dem wirtschaftlichen Gesamtbild trotzdem als Hauptmiete.

Hauptmieter Wer den Mietvertrag mit dem Eigentümer oder einer gleichgestellten Person hat, ist Hauptmieter und nach dem Mietrechtsgesetz geschützt: Gekündigt werden kann nur aus bestimmten Gründen, die Miethöhe ist begrenzt, Erhaltung schuldet der Vermieter. Nahe Angehörige können unter Umständen eintreten. Unterschreiben mehrere gemeinsam, haftet meist jeder für die gesamte Miete.

Hauptmietzins Als Hauptmietzins gilt jener Teil der Miete, den man für das Mietobjekt selbst zahlt – ohne Betriebskosten, Möbel und Steuer. In vielen Altbauten begrenzt das Mietrechtsgesetz die Höhe, etwa über den Richtwert mit Zu- und Abschlägen. Bei Zweifeln lässt sich der Betrag amtlich überprüfen.

Hausbesorger Früher war der Hausbesorger beim Hauseigentümer angestellt, wohnte oft im Haus und kümmerte sich um Reinigung, Schneeräumung und kleine Reparaturen. Seit dem Jahr 2000 werden keine neuen mehr bestellt; alte Dienstverhältnisse laufen aus. An seine Stelle traten beauftragte Firmen mit fest vereinbarten Leistungen. Die Dienstwohnung wird dann frei.

Hausbetreuung Reinigung von Stiegenhaus, Keller und Müllräumen, Pflege der Grünflächen, Glühbirnen wechseln und im Winter Schnee räumen – das übernimmt die Hausbetreuung, meist eine beauftragte Firma. Reparaturen gehören nicht dazu; die meldet man der Hausverwaltung. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, zählen die Kosten zu den Betriebskosten.

Haushaltsversicherung Möbel, Geräte, Kleidung und persönliche Gegenstände sind über die Haushaltsversicherung typischerweise gegen Feuer, Wasser, Sturm und Einbruch geschützt. Enthalten ist meist auch eine Privathaftpflicht, die für Schäden aufkommt, die man anderen zufügt. Für das Gebäude selbst gilt die Gebäudeversicherung des Eigentümers. Für Mieter ist vor allem dieser Haftpflichtteil wichtig.

Hausordnung Wie man in einem Mehrparteienhaus miteinander auskommt, regelt die Hausordnung: Ruhezeiten, Waschküche, Mülltrennung, Grillen, Tierhaltung und freie Gänge. Beim Mieten wird sie meist Teil des Vertrags. Sie darf aber nicht mehr verlangen als Gesetz und Mietvertrag; pauschale Verbote ohne Grund halten selten. Freie Fluchtwege sind dagegen Pflicht.

I

4 Begriffe

Indexanpassung Steigt der Index, meist der Verbraucherpreisindex, darf ein vereinbarter Betrag wie die Miete entsprechend angehoben werden. Das setzt eine Wertsicherungsklausel im Vertrag voraus, die Index, Ausgangswert und Berechnung klar benennt. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich ankündigen; automatisch wirkt sie nicht. Unter dem Mietrechtsgesetz bleiben die gesetzlichen Obergrenzen gültig.

Indexmiete Indexmiete ist ein deutscher Begriff und meint dort einen eigenen Vertragstyp. In Österreich gibt es den nicht; dasselbe erreicht man über eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag, die den Mietzins an einen Index bindet, meist den Verbraucherpreisindex. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, bleiben die gesetzlichen Höchstmieten aber die Grenze.

Investitionsablöse Zahlt ein neuer Mieter dem Vormieter etwas für dessen Einbauten – Bad, Heizung, Fenster, Küche –, heißt das Investitionsablöse. Unter dem Mietrechtsgesetz ist höchstens der heutige Wert erlaubt, nicht der frühere Preis. Dort ist reines Schlüsselgeld ohne Gegenleistung verboten und rückforderbar. Deshalb: alles auflisten und per Überweisung zahlen.

Investitionsersatz Fällt die Wohnung voll unter das Mietrechtsgesetz, kann ein Hauptmieter beim Auszug vom Vermieter Investitionsersatz für größere Verbesserungen verlangen, etwa ein neues Bad oder eine Heizung. Der Betrag sinkt mit den Jahren. Entscheidend ist, die Investition rechtzeitig vor Vertragsende mit Rechnungen anzuzeigen – sonst verfällt der Anspruch.

K

12 Begriffe

Kaltmiete Kaltmiete und Warmmiete kommen aus Deutschland und sind in Österreich nicht gebräuchlich. Der Kaltmiete entspricht hier der Hauptmietzins, also die Miete ohne Betriebskosten. Bei einer gemeinsamen Heizanlage stecken die Heizkosten anders als bei der Warmmiete nicht darin, sondern werden eigens abgerechnet. Vergleichen sollte man immer die gesamte Monatsbelastung.

Kategorie-A-Wohnung Kategorie A ist die höchste Ausstattungsstufe im Mietrecht. Verlangt werden Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett, eine zeitgemäße Badegelegenheit sowie eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasser; alles muss brauchbar sein. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zustand bei Vertragsabschluss. Bedeutung hat sie heute vor allem bei sehr alten Verträgen.

Kategorie-B-Wohnung Eine Wohnung fällt in Kategorie B, wenn sie brauchbar ist und Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, Klosett und eine Badegelegenheit hat. Zur Kategorie A fehlt nur eine Etagenheizung oder gleichwertige stationäre Heizung samt Warmwasser. Bei sehr alten Verträgen bestimmt die Einstufung den zulässigen Kategoriemietzins.

Kategorie-C-Wohnung Bei Kategorie C hat die Wohnung fließendes Wasser und eine eigene Toilette im Inneren, aber kein Bad und keine Badenische. Alles muss funktionsfähig sein, sonst rutscht sie eine Stufe tiefer. Verbreitet war das in Gründerzeithäusern. Wird nachträglich ein Bad eingebaut, kann die Wohnung Kategorie B erreichen.

Kategorie-D-Wohnung Fehlt in einer Wohnung das Wasser oder die Toilette im Inneren, oder funktioniert eines davon nicht, gilt Kategorie D, die niedrigste Stufe. Umgangssprachlich heißen solche Wohnungen Substandard, klassisch die Bassenawohnung im Gründerzeithaus. Die Miete ist sehr niedrig, dafür ist die Rechtsposition der Mieter besonders stark.

Kategoriemietzins Der Kategoriemietzins ist ein gesetzlich festgelegter Höchstbetrag je Quadratmeter Nutzfläche und Monat, gestaffelt nach der Ausstattung der Wohnung. Angewendet wird er vor allem bei sehr alten Hauptmietverträgen, und er liegt regelmäßig weit unter dem Marktniveau. Angehoben wird er erst, wenn die Verbraucherpreise eine festgelegte Schwelle überschreiten.

Kaution Zu Beginn eines Mietverhältnisses übergibt der Mieter eine Kaution als Sicherheit für offene Mietzinse, Betriebskosten und Schäden. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen verzinst veranlagen. Nach dem Auszug ist sie samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen; normale Abnutzung gehört nicht dazu.

Kündigung Ein Mietverhältnis zu kündigen ist für beide Seiten unterschiedlich schwer. Mieter brauchen bei unbefristeten Verträgen keinen Grund. Vermieter dürfen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus wenigen gesetzlichen Gründen kündigen, etwa bei Mietzinsrückstand, und müssen den Weg über das Gericht gehen. Häufiger endet ein Vertrag einvernehmlich.

Kündigungsfrist Zwischen Zugang der Kündigung und Ende des Mietverhältnisses liegt die Kündigungsfrist. Fällt eine Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, kündigen Mieter unbefristete Verträge mit einem Monat zum Monatsletzten, befristete nach einem Jahr mit drei Monaten. Entscheidend ist, wann das Schreiben ankommt, nicht sein Datum. Ein Einschreiben sichert den Nachweis.

Kündigungsgrund Vermieter können im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur aus Gründen kündigen, die das Gesetz ausdrücklich aufzählt. Am häufigsten ist ein Mietzinsrückstand trotz Mahnung; daneben zählen schwere Störungen, Beschädigung der Wohnung, gänzliche Weitergabe an Dritte oder Eigenbedarf. Bei vielen Gründen werden zusätzlich die Interessen beider Seiten abgewogen.

Kündigungsschutz Wo der Kündigungsschutz gilt, kann ein Vermieter eine Wohnung nicht einfach kündigen, sondern braucht einen der gesetzlich aufgezählten Gründe und den Weg über das Gericht. Nahe Angehörige aus dem gemeinsamen Haushalt können bei dringendem Wohnbedarf eintreten. Ob der Schutz greift, hängt von Gebäudeart, Baujahr und Förderung ab.

Kündigungsverzicht Mit einem Kündigungsverzicht sagt eine Vertragsseite zu, für eine bestimmte Zeit nicht zu kündigen. Meist bindet sich der Mieter, seltener beide Seiten. Für Vermieter bringt das Planungssicherheit, für Mieter eine spürbare Einschränkung. Zu lange Bindungen ohne Gegenleistung können gegenüber Verbrauchern unwirksam sein. Eine Auflösung aus wichtigem Grund bleibt möglich.

L

1 Begriffe

Lagezuschlag Ein Lagezuschlag darf zur Richtwertmiete nur verrechnet werden, wenn die Lage besser ist als der Durchschnitt. Berechnet wird er aus dem Unterschied zwischen den Grundkosten der Lage und jenen, die dem Richtwert zugrunde liegen. Der Vermieter muss die Gründe spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen, sonst ist der Zuschlag unwirksam.

M

13 Begriffe

Marktmiete Als Marktmiete bezeichnet man den Betrag, den ein Mietobjekt bei Neuvermietung tatsächlich einbringen würde. Ermittelt wird sie aus abgeschlossenen Verträgen ähnlicher Objekte; Inseratspreise taugen dafür nur bedingt. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, kann der zulässige Höchstmietzins deutlich darunter liegen und ist zuerst zu prüfen.

Mietausfall Mietausfall bedeutet, dass vereinbarte Zahlungen des Mieters ausbleiben. Auslöser sind häufig Jobverlust, Krankheit oder Trennung, seltener Zahlungsunfähigkeit. Vorbeugen lässt sich mit sorgfältiger Mieterauswahl und einer Kaution von üblicherweise drei Bruttomonatsmieten. Bei Rückstand hilft schriftliches Mahnen mit Frist; oft ist eine Ratenvereinbarung günstiger als ein Gerichtsverfahren.

Mietdauer Die Mietdauer bestimmt, wie lange ein Mietverhältnis läuft: unbefristet oder befristet. Gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze, wirkt eine Befristung nur schriftlich, mit klarem Enddatum und mindestens drei Jahren; dafür ist der Mietzins geringer. Mieter dürfen nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen, der Vermieter nur aus wichtigem Grund.

Mieter Als Mieter gilt, wer eine Wohnung gegen Zahlung nutzen darf. Er zahlt pünktlich, geht sorgsam mit der Wohnung um und meldet Schäden sofort. Im Gegenzug darf er bei erheblichen Mängeln weniger zahlen, Reparaturen verlangen und die Betriebskostenabrechnung einsehen. Normale Abnutzung muss beim Auszug nicht ersetzt werden.

Mieterhöhung Während ein Mietvertrag läuft, darf die Miete nur aus bestimmten Gründen steigen. Der häufigste ist eine vereinbarte Wertsicherung, die an einen Index gekoppelt ist und angekündigt werden muss. Nach dem Mietrechtsgesetz kommen Ausstattungsverbesserungen dazu und eine befristete Erhöhung, wenn Mittel für nötige Erhaltungsarbeiten fehlen. Gestiegene Marktmieten allein reichen nicht.

Mieterschutz Unter Mieterschutz fallen alle Regeln, die Mieter besserstellen als das übliche Vertragsrecht: Obergrenzen für die Miete, Kündigung nur aus wichtigen Gründen, Erhaltungspflichten des Vermieters und das Verbot von Ablösen ohne Gegenleistung. Sie gelten nur dort, wo das Mietrechtsgesetz anwendbar ist – und nur, wenn man sie geltend macht.

Mietvertrag Ein Mietvertrag begründet das Mietverhältnis und kann mündlich entstehen; für eine Befristung nach dem Mietrechtsgesetz braucht es aber Schriftform. Hineingehören Parteien, Beschreibung der Wohnung mit Nutzfläche, getrennt ausgewiesene Miete und Betriebskosten, Kaution sowie Beginn und Ende. Viele gängige Klauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt später.

Mietzins Der Mietzins ist alles, was ein Mieter fürs Wohnen zahlt; nach dem Mietrechtsgesetz sind das Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung und Umsatzsteuer. Heiz- und Warmwasserkosten laufen bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert. Wichtig ist eine aufgegliederte Vorschreibung – nur so lässt sich die zulässige Obergrenze prüfen.

Mietzinsminderung Ist eine Wohnung nicht bloß geringfügig eingeschränkt benutzbar – etwa wegen Schimmel, Heizungsausfall oder Baulärm –, sinkt die Miete automatisch, auch wenn der Vermieter nichts dafür kann. Der Mangel ist sofort nachweislich zu melden und zu dokumentieren. Sicherer ist, voll unter Vorbehalt zu zahlen, statt eigenmächtig zu kürzen.

Mietzinsreserve Bei der Mietzinsreserve wird über zehn Jahre gegenübergestellt, wie viel Hauptmietzins ein Zinshaus eingebracht und was seine Erhaltung und Verbesserung gekostet hat. Ein Überschuss steht für Erhaltungsarbeiten zur Verfügung; reichen die Mittel dafür nicht aus, kommt eine befristete Mieterhöhung infrage. Beim Hauskauf geht diese Rechengröße mit über.

Mietzinsrückstand Zahlt ein Mieter nicht rechtzeitig, gerät er ohne Mahnung in Verzug; Verzugszinsen und Mahnspesen kommen dazu. Bleibt der Mietzinsrückstand trotz Mahnung und Nachfrist offen, kann gekündigt werden. Nach dem Mietrechtsgesetz bleibt die Wohnung erhalten, wenn der Mieter noch während des Verfahrens zahlt und ihn kein grobes Verschulden trifft.

Mietzinsüberprüfung Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz zur Gänze, ist eine Mietzinsüberprüfung möglich, bei eingerichteter Schlichtungsstelle ohne Anwalt und gegen geringe Gebühr. Häufigster Ansatzpunkt ist der schriftlich bekanntzugebende Lagezuschlag. Zu viel Gezahltes lässt sich nur begrenzt rückfordern, deshalb sollte man nicht zuwarten. Eine Kündigung deswegen ist unzulässig.

Mietzinsvorschreibung Die monatliche Mietzinsvorschreibung zeigt, woraus sich die Miete zusammensetzt. Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, sind Hauptmietzins, Betriebskosten, Kosten für Aufzug oder Waschküche, Entgelt für mitvermietete Möbel und Umsatzsteuer getrennt auszuweisen; ein einzelner Gesamtbetrag genügt nicht. Heiz- und Warmwasserkosten einer gemeinsamen Anlage werden gesondert abgerechnet.

N

4 Begriffe

Nebenkosten Nebenkosten ist ein Sammelbegriff ohne eigene Bedeutung im österreichischen Recht; er stammt aus Deutschland. Gemeint sein können Betriebskosten, Beiträge für Gemeinschaftsanlagen oder beim Kauf einmalige Posten wie Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr. Heiz- und Warmwasserkosten laufen bei gemeinschaftlichen Anlagen gesondert. Wer den Ausdruck liest, sollte nach der genauen Aufschlüsselung fragen.

Nettomietzins Nettomietzins nennt der Markt den Hauptmietzins: das reine Entgelt fürs Wohnen, ohne Betriebskosten, Heiz- und Warmwasserkosten, Einrichtungsentgelt und Umsatzsteuer. Nur auf ihn beziehen sich die gesetzlichen Obergrenzen, und nur er bringt dem Eigentümer Ertrag. Inserate meinen damit uneinheitlich Netto- oder Gesamtbetrag. Für Mieter zählt die gesamte monatliche Belastung.

Nutzfläche Als Nutzfläche gilt im Mietrecht die Bodenfläche einer Wohnung oder eines Geschäftsraums ohne Wandstärken, Nischen, offene Balkone, Terrassen und Gemeinschaftsflächen. Sie bestimmt die Höhe des Hauptmietzinses und den Betriebskostenanteil. Die Wohnfläche aus Inseraten ist etwas anderes und rechnet Freiflächen oft mit. Im Zweifel lohnt sich das Nachmessen.

Nutzungsentgelt Wer eine Wohnung oder Fläche nutzt, ohne dazu berechtigt zu sein, muss dafür ein Nutzungsentgelt zahlen. Typischer Fall: Das Mietverhältnis ist beendet, der Nutzer bleibt trotzdem. Bemessen wird nach dem ortsüblichen Entgelt für vergleichbare Objekte, nicht nach dem bisherigen Mietzins. Das kann deutlich teurer werden.

O

1 Begriffe

Ortsübliches Entgelt Als ortsübliches Entgelt gilt der Betrag, der für vergleichbare Objekte in der Gegend üblicherweise bezahlt wird. Wo das Mietrechtsgesetz voll gilt, ist es der Maßstab für den angemessenen Mietzins, etwa bei Geschäftsräumen. Ermittelt wird es aus abgeschlossenen Mietverträgen ähnlicher Lage, Größe und Ausstattung – Inseratspreise liegen regelmäßig darüber.

P

1 Begriffe

Pacht Bei einer Pacht darf der Nutzer nicht nur eine Sache gebrauchen, sondern auch deren Erträge ziehen – etwa bei Feldern oder einem laufenden Gasthaus samt Einrichtung. Der Mieterschutz gilt hier grundsätzlich nicht. Entscheidend ist nicht die Bezeichnung im Vertrag, sondern das wirtschaftliche Gesamtbild. Für Pächter bedeutet das weniger Sicherheit.

Q

1 Begriffe

Quadratmetermiete Die Quadratmetermiete teilt die Miete durch die Fläche und erleichtert den Vergleich. Aussagekräftig ist sie nur, wenn dieselbe Mietart und dieselbe Flächendefinition verwendet werden. Kleine Wohnungen erreichen naturgemäß höhere Werte. Stockwerk, Ausrichtung und Zustand zeigt sie nicht. Entscheidend bleibt die monatliche Gesamtbelastung samt Betriebs- und Heizkosten.

R

2 Begriffe

Räumung Räumung ist die Rückgabe des gemieteten Objekts an den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses: Der Mieter muss seine Sachen entfernen und sämtliche Schlüssel zurückgeben. Übliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss er nicht beseitigen, darüber hinausgehende Schäden schon. Die Kaution ist samt Zinsen zurückzuzahlen, soweit keine berechtigten Gegenforderungen bestehen.

Richtwertmietzins Wo das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, gilt für ältere Wohnungen der Richtwertmietzins: Je Bundesland ist ein Grundbetrag je Quadratmeter für eine gedachte Normwohnung festgelegt. Zu- und Abschläge für Ausstattung, Lage im Haus, Lift oder Zustand verändern ihn. Ein Lagezuschlag muss schriftlich bekanntgegeben werden; befristete Verträge bekommen einen Abschlag.

S

3 Begriffe

Schlichtungsstelle Eine Schlichtungsstelle bei der Gemeinde entscheidet über bestimmte Streitfälle rund um Miete und Wohnungseigentum, etwa überhöhte Mietzinse, Betriebskostenabrechnungen oder Erhaltungsarbeiten. Wo es sie gibt, muss man zuerst dorthin. Das Verfahren ist günstig, formlos und ohne Anwaltspflicht; danach steht der Weg zum Gericht offen.

Selbstauskunft Mit einer Selbstauskunft geben Wohnungsinteressenten Angaben zu Person, Beruf und Einkommen bekannt. Erlaubt ist nur, was für die Entscheidung nötig ist. Fragen nach Familienplanung, Gesundheit, Religion, Herkunft oder Vorstrafen müssen nicht beantwortet werden. Unterlagen abgelehnter Bewerber sind zu löschen, Ausweiskopien nicht zu verlangen.

Staffelmiete Eine Staffelmiete legt schon im Mietvertrag fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Anders als bei der Wertsicherung hängt die Erhöhung nicht von einem Index ab, beide Seiten können also planen. Gesetzliche Obergrenzen dürfen die Stufen nie überschreiten, sonst ist zu viel Gezahltes innerhalb der gesetzlichen Fristen rückforderbar.

T

2 Begriffe

Teilanwendungsbereich des MRG Im Teilanwendungsbereich gilt nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes – typischerweise bei frei finanzierten Neubauten. Anwendbar bleiben etwa die Regeln zu Betriebskosten und deren Abrechnung. Nicht anwendbar sind Mietzinsobergrenzen und Kündigungsschutz: Die Miete ist frei vereinbar, die Beendigung richtet sich nach dem Vertrag. Der Klauselschutz für Verbraucher bleibt bestehen.

Tierhaltung Kleintiere wie Zierfische, Ziervögel oder Hamster darf ein Mietvertrag in der Regel nicht verbieten – sie gehören zum üblichen Gebrauch. Bei Hunden und Katzen ist eine Zustimmungspflicht des Vermieters zulässig, willkürlich verweigern darf er sie aber nicht. Stört die Tierhaltung Nachbarn erheblich, kann die Erlaubnis widerrufen werden.

U

4 Begriffe

Übergabeprotokoll Ein Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand ein Objekt übergeben wird: Zählerstände, Schlüsselanzahl und alle Schäden, Raum für Raum und mit Fotos. Beim Auszug entscheidet der Vergleich, was normale Abnutzung ist und was ersetzt werden muss. Ohne Protokoll wird meist die Kaution zum Streitfall.

Umsatzmiete Bei einer Umsatzmiete bemisst sich die Miete ganz oder teilweise danach, wie viel der Mieter in den Räumen umsetzt. Üblich sind eine feste Mindestmiete plus ein Prozentsatz vom Umsatz ab einer Schwelle. In Einkaufszentren ist das Standard, weil Vermieter dann selbst am Erfolg des Standorts interessiert sind.

Untermiete Untermiete bedeutet, dass ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise weitervermietet. Der Untermieter hat nur mit dem Hauptmieter einen Vertrag und steht dadurch schwächer da: Endet die Hauptmiete, endet meist auch seine. Nach dem Mietrechtsgesetz ist ein unverhältnismäßig hoher Untermietzins verboten und rückforderbar. Häufigster Fall ist die Wohngemeinschaft.

Untervermietung Untervermietung meint die entgeltliche Weitergabe einer gemieteten Wohnung an Dritte. Nimmt jemand nur eine weitere Person auf und wohnt selbst weiter dort, ist das meist unproblematisch. Die vollständige Weitergabe und ein deutlicher Aufschlag können dagegen zur Kündigung führen, ebenso touristische Kurzzeitvermietung. Eine schriftliche Zustimmung des Vermieters schafft Sicherheit.

V

3 Begriffe

Vermieter Ein Vermieter überlässt eine Sache, meist eine Wohnung, gegen Entgelt zum Gebrauch und muss sie brauchbar übergeben und erhalten. Fällt das Haus voll unter das Mietrechtsgesetz, hat er ernste Schäden zu beheben und jährlich die Betriebskosten abzurechnen. Betreten darf er sie nur aus wichtigem Grund nach rechtzeitiger Ankündigung, nicht jederzeit.

Vermietung Wer eine Wohnung vermietet, klärt zuerst, welche Mietregeln für das Objekt gelten – davon hängen Höchstmiete, Befristung und Kündigungsschutz ab. Danach folgen Preisfindung, Inserat mit Energiekennwerten, Auswahl der Mieter, schriftlicher Vertrag und ein Übergabeprotokoll. Laufend kommen Betriebskostenabrechnung, Mängelmeldungen, mögliche Indexanpassungen und die Steuererklärung dazu.

Vollanwendungsbereich des MRG Im Vollanwendungsbereich gelten alle Schutzregeln des Mietrechtsgesetzes – für Mieter das günstigste Regime. Betroffen sind vor allem alte Gebäude und geförderte Objekte. Dort ist die Miethöhe begrenzt, eine Kündigung durch den Vermieter nur aus bestimmten Gründen möglich, und größere Schäden am Haus muss der Vermieter beheben.

W

7 Begriffe

Wertsicherungsklausel Eine Wertsicherungsklausel koppelt Miete oder Entgelt an einen Index, meist den Verbraucherpreisindex, und gleicht die Geldentwertung aus. Ohne sie ist eine Erhöhung nur mit Zustimmung möglich. Sie muss den Index, den Ausgangswert, den Anpassungsmechanismus und den Zeitpunkt klar benennen. Erhöhungen wirken nicht automatisch, sondern sind rechtzeitig schriftlich anzukündigen.

Wohnbeihilfe Die Wohnbeihilfe ist ein laufender Zuschuss des Landes zu den Wohnkosten von Haushalten mit niedrigem Einkommen. Berechnet wird sie aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen und einem als zumutbar geltenden Wohnungsaufwand, gedeckelt durch einen Höchstbetrag. Betriebs- und Heizkosten bleiben meist außen vor. Voraussetzungen und Höhe legt jedes Bundesland fest.

Wohngebäudeversicherung Die Wohngebäudeversicherung ersetzt Schäden am Haus, etwa durch Feuer, Leitungswasser, Sturm oder Hagel. Hochwasser, Rückstau oder Schneedruck sind meist nur gegen Aufpreis gedeckt. Ist die Versicherungssumme zu niedrig, wird die Leistung gekürzt. Bei Wohnungseigentum schließt sie die Gemeinschaft ab; die Prämie läuft über die Betriebskosten.

Wohnnutzfläche Wohnnutzfläche ist der Flächenbegriff aus dem Förderungs- und Gemeinnützigkeitsrecht. Danach richten sich Obergrenzen für Förderungen und das Entgelt bei gemeinnützigen Bauvereinigungen. Gerechnet wird die Bodenfläche ohne Wandstärken; nicht wohntaugliche Keller- und Dachbodenräume sowie offene Balkone zählen nicht mit. Für dieselbe Wohnung bestehen oft mehrere, nicht umrechenbare Flächenangaben nebeneinander.

Wohnungssuche Am Anfang der Wohnungssuche stehen zwei Festlegungen: das Budget mit allen Nebenkosten und Heizkosten sowie die Kriterien. Veränderbar sind Böden und Anstrich, nicht aber Lage, Stockwerk, Lärm und Lift. Hinzu kommen Einmalkosten wie Kaution und Umzug. Zahlungen vor Vertragsabschluss, etwa für Besichtigung oder Reservierung, sind unzulässig.

Wohnungstausch Ein Wohnungstausch ist zulässig, wenn beide Wohnungen zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, beide Tauschpartner Hauptmieter sind und ein triftiges Interesse besteht, etwa eine veränderte Haushaltsgröße. Jeder übernimmt den bestehenden Vertrag des anderen samt oft günstigem Mietzins. Weigert sich ein Vermieter, kann die Zustimmung durch Schlichtungsstelle oder Gericht ersetzt werden.

Wohnungsübergabe Bei der Wohnungsübergabe wird eine Mietwohnung übernommen oder zurückgestellt. Festzuhalten sind Zählerstände, Schlüsselzahl und der Zustand aller Räume, am besten mit Fotos. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll. Normale Abnutzung muss niemand ersetzen; die Kaution ist nach ordentlicher Rückgabe zurückzuzahlen, abzüglich berechtigter Forderungen. Mängel sind sofort schriftlich zu melden.

Z

1 Begriffe

Zutrittsrecht Ein Vermieter darf eine vermietete Wohnung nicht jederzeit betreten – auch nicht mit eigenem Schlüssel. Zutritt gibt es nur aus wichtigem Grund, etwa für Reparaturen, Zählerablesung oder Besichtigungen, rechtzeitig angekündigt und in zumutbarem Umfang. Nur bei Gefahr, etwa Wasseraustritt, darf sofort geöffnet werden.