Mit einem Kündigungsverzicht sagt eine Vertragsseite zu, für eine bestimmte Zeit nicht zu kündigen. Meist bindet sich der Mieter, seltener beide Seiten. Für Vermieter bringt das Planungssicherheit, für Mieter eine spürbare Einschränkung. Zu lange Bindungen ohne Gegenleistung können gegenüber Verbrauchern unwirksam sein. Eine Auflösung aus wichtigem Grund bleibt möglich.
Ausführlich erklärt
Ein Kündigungsverzicht ist die vertragliche Vereinbarung, für einen bestimmten Zeitraum nicht zu kündigen. Er kommt in unbefristeten Mietverhältnissen vor und wirkt dort ähnlich wie eine Befristung – ohne deren gesetzliche Folgen auszulösen. Zu unterscheiden sind zwei Formen. Beim einseitigen Verzicht bindet sich nur eine Seite, üblicherweise der Mieter: Er kann für die vereinbarte Dauer nicht kündigen, während der Vermieter – im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ohnehin nur aus den gesetzlichen Gründen – seine Position behält. Beim beidseitigen Verzicht binden sich beide Seiten.
Für Vermieter ist der Verzicht des Mieters ein Instrument der Planungssicherheit: Er vermeidet raschen Wechsel mit Leerstand, Vermarktungsaufwand und Neuvermietungskosten. Für Mieter ist er umgekehrt eine Einschränkung, die abgegolten sein sollte – etwa durch einen entsprechend gestalteten Mietzins oder durch Zugeständnisse bei Investitionen. Rechtlich ist zu beachten, dass ein Verzicht des Mieters gegenüber Verbrauchern der Klauselkontrolle unterliegt. Eine überlange Bindung ohne entsprechende Gegenleistung kann gröblich benachteiligend und damit unwirksam sein; maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung des Vertrags. Auch die Möglichkeit einer vorzeitigen Auflösung aus wichtigem Grund bleibt unberührt – der Verzicht schließt sie nicht aus.
Wesentlich ist die Abgrenzung zur Befristung. Ein befristeter Mietvertrag im Vollanwendungsbereich unterliegt strengen Anforderungen: Schriftform, eindeutig bestimmter Endtermin, Mindestdauer bei Wohnungen und ein Befristungsabschlag beim zulässigen Hauptmietzins. Ein unbefristeter Vertrag mit Kündigungsverzicht löst diesen Abschlag nicht aus – daher ist die Gestaltung für Vermieter attraktiv. Umgekehrt fehlt dem Mieter das Recht, nach Ablauf der Mindestdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auszusteigen. Praktisch relevant ist die Formulierung.
Zu regeln sind Beginn und Ende der Verzichtsdauer, ob nach Ablauf die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten wieder aufleben und wie mit einer allfälligen Untervermietung oder Weitergabe umzugehen ist. Unklare Klauseln gehen zulasten dessen, der sie gestellt hat. Für Käufer vermieteter Objekte ist ein bestehender Kündigungsverzicht des Vermieters ein Prüfpunkt: Er bindet den Erwerber, weil Bestandverhältnisse kraft Gesetzes übergehen, und kann eine geplante Eigennutzung oder Neuvermietung über Jahre blockieren. In der Mieterliste gehört er daher je Einheit ausgewiesen – gemeinsam mit Vertragsdatum, Dauer, Befristung, Mietzins und Wertsicherung. Für Mieter empfiehlt sich, vor Unterfertigung zu prüfen, ob die eigene Lebensplanung eine mehrjährige Bindung zulässt.
Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Zu unterscheiden ist der Kündigungsverzicht schließlich von der gesetzlichen Kündigungsfrist, die den zeitlichen Vorlauf einer zulässigen Kündigung regelt, und vom Kündigungsschutz, der die Gründe einer Vermieterkündigung im Vollanwendungsbereich abschließend festlegt. Alle drei wirken nebeneinander und sind getrennt zu prüfen. Für die Praxis empfiehlt sich, im Mietvertrag ausdrücklich festzuhalten, welche Seite in welchem Zeitraum verzichtet und was nach Ablauf gilt. Unklare Formulierungen führen regelmäßig zu Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit.